Accès à la propriété, droit de la construction et responsabilité au Luxembourg

Par Pierre Brasseur

Prendre en compte tous les intervenant obligatoires et non-obligatoires (promoteur) dans le cadre du droit de la construction. Connaître leur droits et obligations. Donner un descriptif clair de toute la procédure de création d’un immeuble. Indiquer tous les pièges et astuces juridiques. Consolider le descriptif par une illustration des jurisprudences pertinentes.

• Langue: Français
• Éditeur: Éditions Larcier
• Date de sortie: 29 mars 2018
• ISBN: 9782879748139

Aperçu du livre

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ISBN : 978-2-87998-813-9

ISSN 2227-9660

Remerciements

La préparation de cet ouvrage n’aurait pas été possible sans l’aide précieuse apportée par Monsieur Shoja Micheli, architecte diplômé, membre de l’OAI, expert assermenté, coordinateur de sécurité et de santé, qui a bien voulu partager son expérience de 30 ans, en me rendant attentif sur tous les aspects de la construction, les pièges à éviter, les points essentiels à relever. Je lui adresse mes remerciements chaleureux.

J’adresse également mes remerciements à l’Ordre des Architectes et des Ingénieurs-Conseils pour leur collaboration et leur autorisation de reproduire leur contrat-type.

Liste des principales abréviations

Introduction

Le présent ouvrage est destiné non seulement aux juristes, mais également aux professionnels de la construction et de l’immobilier (architecte, entrepreneur, promoteur, agent immobilier, notaire, ingénieur, géomètre, etc.), ainsi qu’aux particuliers qui désirent avoir une vue synthétique sur toutes les questions principales liées à l’acquisition et la construction d’immeubles au Grand-Duché de Luxembourg.

Le terme juridique « immeuble » englobe indistinctement la construction et/ou le terrain.

Le présent ouvrage a pour but de présenter une approche juridique pragmatique du droit de la construction et de l’immobilier afin de donner les solutions efficaces aux problèmes les plus répandus.

Pour ce faire, la référence est l’efficacité judiciaire. Le propriétaire ou le futur propriétaire devrait élaborer chaque dossier, chaque contrat avec l’idée d’obtenir raison en cas d’action en justice. Ainsi, ses chances d’éviter précisément une procédure seront bien plus grandes devant l’évidence d’un droit solidement établi.

Quelle meilleure façon d’y procéder qu’en suivant le raisonnement des juges dans l’analyse d’un dossier de construction.

Les actions en justice commencent toutes suivant le même principe :

En vertu de l’article 1315 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit en prouver le bien-fondé. En d’autres termes, la charge de la preuve repose sur les épaules du demandeur en justice qui doit d’abord apporter au juge la preuve de l’existence et du contenu d’un droit découlant de la loi ou d’un contrat au juge.

« En effet, le demandeur doit démontrer l’existence du fait ou de l’acte juridique sur lequel il fonde sa prétention : actori incumbit probatio. Celui qui a fait la preuve des éléments nécessaires à la naissance du droit qu’il invoque ne doit pas, en outre, prouver que ce droit s’est maintenu sans être modifié. Le défendeur se mue en demandeur en tant qu’il invoque une exception : reus in excipiendo fit actor. Il lui appartient donc de faire la preuve des faits qu’il invoque à titre d’exception (R.Mougenot, Droit des obligations, La preuve, éd. Larcier, 1997). »¹

Dans le cas où le demandeur présente un contrat au juge, ce dernier va toujours commencer à vérifier la qualification du contrat qui leur est soumis. En d’autres termes, l’intitulé du contrat ne reflète pas forcément la réalité juridique. Le juge n’est pas lié par le titre que les parties ont mis en tête du contrat et reste toujours libre de le qualifier différemment.

Ainsi, suivant la jurisprudence :

« Le tribunal n’est pas lié par les termes utilisés par les parties, mais il lui incombe de procéder à la qualification juridique des relations contractuelles d’après leur contenu réel. »²

« Aux termes de l’article 61 alinéa 2 du Nouveau Code de Procédure Civile, le juge doit donner ou restituer aux faits et actes litigieux leur exacte qualification sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Ce n’est pas aux parties qu’il appartient de qualifier leur contrat et de soumettre celui-ci de la sorte au régime juridique correspondant : c’est au Tribunal qu’il incombe de procéder à la qualification juridique des relations contractuelles d’après leur contenu réel (Cour, 12 avril 1978, Conrad c/ Dock, Peffer et autres, nos 4136, 4217 et 4218 du rôle ; Cass., 9 juillet 1987, Pas. 27, p. 123). »³

Beaucoup de déconvenues peuvent en découler, car chaque type de contrat entraîne un régime de responsabilité différent. Certains contrats mal-qualifiés encourent la nullité.

C’est pourquoi la qualification est une question centrale que chaque juge, juriste, commerçant, non-commerçant, constructeurs et autres professionnels de la construction et de l’immobilier doit se poser en amont.

Pour cette raison, le présent ouvrage commencera non pas par les régimes de responsabilité, mais par une partie liminaire consacrée à l’étude des critères de qualification des trois grands types de contrats se présentant en matière immobilière et de construction.

1. Lux., 8e ch., 14 novembre 2017, n° 178.329 du rôle.

2. Lux., 11e ch., 17 février 2016, nos 148.387 et 156.339 du rôle.

3. Lux., 15e ch., 6 février 2015, n° 150.256 du rôle.

PARTIE LIMINAIRE

La nature juridique réelle des contrats

Titre 1 Différence entre contrat de vente simple et contrat d’entreprise

Titre 2 Différence entre vente simple et vente d’un immeuble à construire

Titre 3 Différence entre vente d’un immeuble à construire et contrat d’entreprise

Chapitre I Les pouvoirs de maître de l’ouvrage réservés au vendeur-constructeur

Chapitre II Immeuble à usage principal d’habitation

Chapitre III Versement ou dépôt avant l’achèvement

Chapitre IV La vente à terme

Chapitre V La vente en l’état futur d’achèvement

Chapitre VI Non-pertinence de la propriété du sol et du degré d’achèvement

Il existe trois grandes situations lors desquelles une personne entre en contact avec les questions liées à l’immobilier :

– La vente d’un immeuble déjà construit

– La vente d’un immeuble à construire

– La construction d’un immeuble (y inclus sa transformation)

À chaque situation correspondent des contrats différents engageant des régimes de responsabilité différents.

Ainsi, un contrat intitulé « contrat de construction » peut parfois être requalifié en « contrat de vente en l’état futur d’achèvement ». Les conséquences peuvent être lourdes, car un tel contrat requalifié peut encourir la nullité si les conditions d’ordre public prévues par la loi sur la vente en état futur d’achèvement ne sont pas respectées, sans parler des sanctions pénales qui y sont rattachées.

Les définitions des trois grands types de contrats vont être analysées et ensuite, les différents cas de figure ayant mené à une requalification par le juge.

Suivant le type de contrat, le nom des cocontractants change pour la même personne. Le terme « maître de l’ouvrage » signifie :

« Celui envers lequel l’entrepreneur s’engage à fournir un ouvrage, dans le contrat de louage d’ouvrage (spécialement en matière de construction) ; ainsi nommé parce qu’il commande l’ouvrage, bien qu’il ne soit pas le patron (l’employeur) de l’entrepreneur, celui-ci étant indépendant, à la différence du salarié, dans l’exécution de l’ouvrage commandé »¹

La casquette « maître de l’ouvrage » est portée par différents cocontractants suivant le contrat donné :

Pour être complet, il convient également de définir le « maître d’œuvre » :

« Personne chargée de coordonner les travaux des divers corps de métiers dans une entreprise de construction et de mener celle-ci à bien. »²

Le maître d’œuvre est « l’architecte ».

1. C

ornu G.,

Vocabulaire juridique, Presse Universitaire de France, 1992, p. 497.

2. C

ornu G.,

Vocabulaire juridique, Presse Universitaire de France, 1992, p. 553.

Titre 1

Différence entre contrat de vente simple et contrat d’entreprise

La vente simple et le contrat d’entreprise semblent à première vue facilement distinguables.

Le Code civil définit le contrat de vente dans son article 1582 de la façon suivante :

« La vente est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer ».

Le contrat d’entreprise, aussi appelé le louage d’ouvrage, est défini sous l’article 1710 du Code civil :

« Le louage d’ouvrage est un contrat par lequel l’une des parties s’engage à faire quelque chose pour l’autre, moyennant un prix convenu entre elles. »

Le louage d’ouvrage se subdivise en deux grandes catégories :

– Le louage d’une chose (article 1713 et suivants du Code civil), dont fait partie le bail à loyer

– Le louage d’ouvrage et d’industrie (article 1779 et suivants du Code civil), dont fait partie le contrat d’entreprise

Nous nous intéresserons dans cet ouvrage plus particulièrement au contrat d’entreprise, appelé également contrat de construction soumis aux articles 1787 et suivants du Code civil.

Ces deux définitions « vente » et « louage d’ouvrage » ont un point commun : « le paiement d’un prix ». Cette obligation ne peut dès lors servir de critère de distinction.

Tel est toutefois le cas pour la deuxième obligation. Les deux définitions se distinguent ainsi par une obligation d’une part de « livrer une chose » et d’autre part de « faire quelque chose ».

En d’autres termes, la vente simple suppose le transfert de propriété d’un objet, alors que le contrat d’entreprise suppose une prestation d’un service, un travail.

Ainsi, la distinction semble découler d’un critère simple, selon que le contrat a trait à un objet ou à un service.

Toutefois, la réalité économique est bien souvent plus subtile et combine souvent dans un même contrat ces deux aspects livraison d’un bien et prestation de service.

En effet, la prestation d’un service n’a un sens en matière immobilière que lorsqu’elle aboutit à la création d’un objet.

Ainsi, la création d’un objet suppose toujours d’une part l’apport de matière, « une chose » et d’autre part, la combinaison créative de celle-ci par un travail, « faire quelque chose ».

On constate donc que ce simple critère susmentionné perd souvent sa force distinctive devant la réalité économique.

P.ex. Un client achète une voiture avec différentes options. La voiture n’existe pas au moment de la commande. Elle doit d’abord être fabriquée et ensuite, elle sera livrée. Quand bien même une prestation de service est nécessaire pour la fabriquer, personne ne viendra mettre en doute la qualification de « vente », alors que l’aspect « livraison d’une chose » domine le contrat.

Dans le sens commun, le centre de gravité du contrat sera recherché en premier lieu. Toutefois, ce critère de centre de gravité n’est pas pertinent pour toute situation.

P.ex. un propriétaire d’une maison veut acheter des nouvelles fenêtres. Il signe un contrat de fourniture et de pose de fenêtres. S’agit-il d’un contrat de vente ou d’entreprise ?

Le menuisier vient sur place pour effectuer le mesurage de l’ouverture accueillant les châssis de fenêtres. Il va acheter du matériel (p.ex. du verre et de l’aluminium) pour construire les fenêtres. Il vient ensuite les livrer sur le site. Finalement, il monte les fenêtres.

Ici, les deux critères « livrer une chose » et « faire quelque chose » se mélangent et ne semblent plus être suffisants afin d’aboutir à une qualification claire.

« Il est parfois malaisé de distinguer l’entreprise et la vente. Le contrat par lequel l’entrepreneur s’engage à exécuter des travaux, c’est-à-dire à construire un ouvrage immobilier, se distingue de la vente, convention par laquelle une des parties, le vendeur, s’oblige à livrer une chose, et l’autre partie, l’acheteur, à en payer le prix (La responsabilité des constructeurs, Albert Caston, p. 20 et 21). »¹

La jurisprudence a raffiné les critères de distinction en indiquant ce qui suit :

« Il est admis que le contrat est un contrat d’entreprise lorsque le constructeur travaille sur les instructions et directives du donneur d’ordres, concepteur du produit, et une vente dans le cas contraire. »²

Il est important de bien comprendre ce critère jurisprudentiel. « Travailler sur les instructions du donneur d’ordre » ne signifie pas qu’il existe un « lien de subordination » entre le donneur d’ordre et l’entreprise. Le lien de subordination est le critère qui permet de distinguer entre un contrat d’entreprise et un contrat de travail.

Ainsi, le client ne pourra jamais dire à l’ouvrier comment il doit travailler. P.ex. il ne pourra et ne devra pas donner des instructions au peintre sur la façon de tenir son rouleau de peinture, par quel mur commencer, etc. L’ouvrier peintre devra uniquement prendre des instructions de son patron, le chef d’entreprise, car il lui est soumis par un lien de subordination et ne l’est pas par rapport au client. Il n’existera jamais un « contrat de travail » entre le client et l’ouvrier.

Par contre, le client (aussi appelé « maître de l’ouvrage » dans un contrat d’entreprise) pourra demander au chef d’entreprise de changer la couleur à tout moment ou d’arrêter complètement le travail alors même qu’il a peint la moitié du mur. Les termes « instructions et directives » sont à comprendre dans ce sens.

La jurisprudence vient de rajouter un critère supplémentaire :

« La Cour de cassation française vient poser, en outre, un autre critère qui s’applique tant en matière mobilière et immobilière : il s’agit du ‘travail spécifique’. Selon ce critère, il y a contrat d’entreprise et non vente, dès lors que le professionnel est chargé de réaliser un travail spécifique en vertu d’indications particulières, ce qui exclut toute possibilité de produire en série. Au contraire, il s’agit d’une vente, si la commande ne présente aucune particularité spécifique, et ce même si le produit a été fabriqué à la demande du client.

Le contrat de vente suppose une commande de l’ouvrage à l’entrepreneur ou constructeur et le contrat d’entreprise se caractérise par la liberté du maître de l’ouvrage qui garde, au cours de l’exécution de la chose, le pouvoir d’en modifier les plans et même de mettre fin au contrat, comme le lui permet l’article 1794 du Code Civil. »³

Ce nouveau critère va permettre de dégager une qualification plus claire pour l’exemple précité de la livraison et la pose des fenêtres.

Ainsi, il existe dans ce cas un « travail spécifique » dans la mesure où le menuisier doit réaliser des fenêtres sur mesure afin de s’adapter à l’immeuble existant et doit les monter sur place.

Le maître de l’ouvrage pourra à tout moment mettre fin au contrat, en respectant les conditions posées par l’article 1798 du Code civil.

Ce contrat pourra dès lors être qualifié de louage d’ouvrage.

La qualification des contrats est loin d’être aisée et suscite un contentieux volumineux réduisant la sécurité juridique nécessaire pour une économie saine et prospère.

1. Lux., 15e ch., 6 février 2015, n° 150.256 du rôle.

2. Lux., 15e ch., 6 février 2015, n° 150.256 du rôle.

3. Lux., 15e ch., 6 février 2015, n° 150.256 du rôle.

Titre 2

Différence entre vente simple et vente d’un immeuble à construire

La distinction entre vente simple et vente d’un immeuble à construire ne semble soulever guère de difficulté. Quand bien même il s’agit dans les deux cas d’une vente, le critère de distinction est plus aisé et dépend de l’existence d’un bâtiment achevé ou non au moment de la rencontre des consentements.

Pour la vente simple, l’entière propriété du terrain et du bâtiment existant est transférée automatiquement à l’acheteur au moment de la rencontre des consentements, qui se formalise en général par un compromis de vente. Ce transfert n’est pas opposable aux tiers à ce stade, puisqu’il nécessite la transcription réalisée par le notaire.

Pour la vente d’un immeuble à construire, l’immeuble est par hypothèse inexistant ou en voie de construction. Par exemple dans la vente en l’état futur d’achèvement, la propriété du sol est transférée immédiatement à partir de la signature de l’acte notarié, et celle du bâtiment est transférée morceau par morceau, c’est-à-dire, à fur et à mesure de l’avancement des travaux de construction dans la vente en l’état futur d’achèvement. Ce transfert ne peut s’opérer que par acte notarié. Tout autre acte encourt la nullité en vertu de l’article 1601-5 du Code civil.

En outre, le seul contrat valable avant la passation de l’acte notarié est un contrat préliminaire, prévu par l’article 1601-13 du Code civil, qui permet de réserver l’immeuble à construire.

Donc, en cas de vente d’un immeuble à construire, la simple rencontre des volontés n’est pas suffisante et un compromis de vente conclu avant l’acte notarié est nul.

Titre 3

Différence entre vente d’un immeuble à construire et contrat d’entreprise

Chapitre I Les pouvoirs de maître de l’ouvrage réservés au vendeur-constructeur

Chapitre II Immeuble à usage principal d’habitation

Chapitre III Versement ou dépôt avant l’achèvement

Chapitre IV La vente à terme

Chapitre V La vente en l’état futur d’achèvement

Chapitre VI Non-pertinence de la propriété du sol et du degré d’achèvement

Cette dernière distinction présente de loin le plus de conflits de qualification.

Afin de qualifier un contrat, les juges adoptent l’attitude suivante :

« La jurisprudence a tendance à rechercher la qualification du contrat dans son ensemble, par application de la règle de l’accessoire. Si la solution classique consistait à considérer, en principe, le terrain comme étant le principal, en définissant le contrat de louage d’ouvrage, du moment que le maître d’ouvrage était propriétaire du terrain, la jurisprudence adopte actuellement un critère psychologique suivant lequel le contrat est un contrat d’entreprise lorsque le constructeur travaille sous les instructions et directives du donneur d’ordres, concepteur du produit, et une vente dans le cas contraire (Cour d’appel, 6 juillet 1994, n° 14259 du rôle ; Lux., 18 février 2004, n° 84212 du rôle). »¹

D’abord, les deux contrats présentent deux points communs : un immeuble à construire et un prix à payer. Il faut dès lors pousser plus loin l’analyse afin de pouvoir dégager des critères de distinction.

Tel qu’il a été expliqué ci-dessus, le contrat d’entreprise est une sous-catégorie du contrat de louage d’ouvrage.

Il est défini par la jurisprudence de la façon suivante :

« Le contrat d’entreprise immobilière est la convention par laquelle une personne s’oblige à l’égard d’une autre, en contrepartie d’un prix et sans lien de subordination, à réaliser, mettre en œuvre, modifier ou réparer, sur le site, un bâtiment, un ouvrage ou partie d’un ouvrage quelconque. »²

D’un autre côté, la vente d’un immeuble à construire est définie par les articles 1601-1 et suivants du Code civil :

« La vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat… »

L’article 1601-4 du Code civil précise que « est considérée comme vente d’immeubles à construire soumise impérativement aux dispositions des articles suivants, tout contrat par lequel une personne, se réservant les pouvoirs de maître de l’ouvrage, s’engage à construire ou à faire construire un immeuble à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation ou une partie d’un tel immeuble constitué par un lot en copropriété moyennant des versements et des dépôts de fonds à effectuer avant l’achèvement de la construction. »

Ainsi se dégagent les premiers critères essentiels de la vente d’immeuble à construire :

1. Lux., 10e ch., 3 février 2017, n° 167.372 du rôle.

2. Lux., 10e ch., 3 février 2017, n° 167.372 du rôle.

Chapitre I

Les pouvoirs de maître de l’ouvrage réservés au vendeur-constructeur

Section I. Conception libre

Section II. Modifications possibles des prestations après conclusion du contrat

Section III. Livraison d’une maison clés en main

L’attribution des pouvoirs de maître de l’ouvrage est déterminante. Elle peut se faire de façon explicite dans le contrat. Dès lors, il n’y aura pas de difficulté pour valider la réalisation de cette condition.

Selon la jurisprudence : « La différence essentielle entre une vente d’immeuble à construire et le contrat de construction réside ainsi dans le fait que dans la vente, les pouvoirs du maître de l’ouvrage appartiennent au vendeur-constructeur. Il s’agit en somme d’un contrat d’adhésion attribuant au constructeur les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à l’achèvement de la construction. L’ouvrage est déterminé par le constructeur dans toutes ses caractéristiques qu’il n’est pas au pouvoir du client acheteur de modifier. Celui-ci ne peut intervenir d’aucune façon dans l’exécution de l’ouvrage et n’a qu’à attendre la réalisation définitive de la construction et à faire des versements forfaitaires au fur et à mesure de l’avancement des travaux (Cour d’appel, 3 juillet 2002, n° 24367 du rôle). »¹

Un arrêt précise aussi que l’acquéreur ne peut pas intervenir dans l’exécution de l’ouvrage, mais peut toutefois intervenir sur des aspects secondaires d’aménagement intérieur :

« Le client ne peut intervenir d’aucune façon dans l’exécution de l’ouvrage (sauf sur des aspects secondaires d’aménagement intérieur – Rapport de la commission juridique, Doc. parl., n° 16373, p. 4) »²

Se pose la question de savoir en quoi consiste concrètement les pouvoirs de maître de l’ouvrage. Ces pouvoirs « comportent ceux de choisir les architectes, entrepreneurs et autres techniciens, d’arrêter librement les conventions passées avec eux et d’effectuer la réception des travaux qu’ils ont faits ou dirigés. »³

Toutefois, l’attribution desdits pouvoirs peut aussi être tacite. Dans ce cas, une analyse approfondie du contrat sera nécessaire afin de déduire des dispositions de celui-ci l’attribution de ce pouvoir :

« Il est vrai que pour que la loi trouve application, il n’est pas nécessaire que le vendeur se soit expressément réservé les pouvoirs de maître de l’ouvrage et que du moment que l’objet du contrat s’est trouvé prédéterminé par le vendeur, celui-ci se charge de la construction de l’immeuble et en promet la livraison au client, il faut en déduire qu’il s’est implicitement réservé les pouvoirs de maître de l’ouvrage. »⁴

Afin d’éviter des difficultés d’interprétation et des incertitudes, il est également important d’affiner les critères afin de déterminer l’existence implicite du pouvoir de maître de l’ouvrage dans le chef du vendeur-constructeur :

« Aux termes du ‘Werkvertrag über ein Wohngebäude’ signé le 11 novembre 2009 par l’acquéreur et de la confirmation de commande (‘Auftragsbestätigung’) de la société de construction du 6 mars 2010, celle-ci s’est engagée à construire pour le compte de l’acquéreur une maison d’habitation ‘clés en mains’ (‘malerfertig’) sur un terrain sis à Moutfort appartenant à ce dernier.

S’il découle du ‘Werkvertrag’ (contrat de louage d’ouvrage) que l’acquéreur donne pouvoir à la société de construction de prendre ‘alle öffentlich-rechtlichen Maßnahmen, die für die ordnungsgemäße Bauausführung erforderlich sind’, force est de constater que l’acquéreur n’établit et n’allègue même pas que, ce faisant, il a attribué au constructeur les pouvoirs de maître de l’ouvrage. L’indication figurant sur la confirmation de commande (‘Auftragsbestätigung’) de la société de construction selon laquelle la conception de la maison unifamiliale, bien que construite par référence à un modèle proposé par le constructeur, était libre (‘freie Planung’), fait d’ailleurs conclure que toutes les caractéristiques de l’immeuble à construire n’étaient pas déterminées par la société de construction et que l’acquéreur avait le pouvoir d’intervenir dans la conception de l’ouvrage. »⁵

Afin de déterminer cette conception libre, les juges recherchent notamment à savoir qui a souscrit un contrat avec l’architecte : Le vendeur-constructeur ou l’acquéreur ?

« Il résulte du contrat en question que cette condition est remplie en l’espèce, ce qui n’est par ailleurs pas contesté par la défense. Le contrat prévoit en effet que la société X. S.A. s’engage à garantir la construction d’une maison unifamiliale suivant les avant-projets et cahier des charges annexés, établis par X. S.A. ou par l’architecte ensemble avec le client. Les plans sont donc établis par la société X. S.A., respectivement par son architecte, et proposés ensemble avec le contrat. Le prix de la construction comprend entre autres les frais d’architecte. »⁶

« Il s’ajoute que, d’après le ‘Werkvertrag’ du 11 novembre 2009, l’acquéreur pouvait décider de modifier les prestations offertes par la société de construction après la conclusion du contrat (‘Änderungen dieses Werkvertrags nach Auftragserteilung sind generell möglich. Leistungsumfang, Vergütung und Bauzeit werden durch ein entsprechendes Nachtragsangebot und geändertem Zahlungsplan dokumentiert und neu vereinbart. (...)’).

Dans ces conditions, le contrat conclu entre l’acquéreur et la société de construction doit être qualifié de contrat de louage d’ouvrage. »⁷

« Il est rappelé que pour l’application de la législation de la vente d’immeubles à construire, le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à l’achèvement de l’immeuble, sans que l’acheteur ait le droit d’imposer des modifications.

Il résulte des stipulations du contrat que les acquéreurs devaient activement participer à la réalisation de leur projet et engager des corps de métier pour procéder à divers travaux tels que travaux de terrassement et de construction d’une cave. Contrairement aux dires des appelants, ils avaient bien le choix des entreprises devant effectuer ces travaux, puisqu’il est dit au cahier des charges que : ‘Fundamentplatte oder Keller werden gesondert von den Bauherren(innen) selbst in Auftrag gegeben, deren Fachbauleitung kann von qualifiziertem Personal der Baufirma oder durch Fachpersonal im Auftrage der Baufirma erbracht werden gegen Mehrpreis.’

Les acquéreurs pouvaient au regard des termes du contrat modifier les matériaux choisis et les prestations offertes. Ils devaient, en outre, assurer la sécurité du chantier.

Les acquéreurs disposaient dès lors du pouvoir de maître de l’ouvrage. »⁸

Dans un autre arrêt, la Cour a requalifié un contrat de construction en contrat de vente d’immeuble à construire et a tiré pour conséquence la nullité du contrat de construction ainsi que la clause pénale qui en faisait partie.

« C’est à juste titre et pour les motifs que la Cour adopte que les premiers juges ont dit que même si, dans le contrat litigieux, les époux Y. se trouvent dénommés comme maître de l’ouvrage et la société X. comme constructeur, le tribunal n’est pas lié par les termes utilisés par les parties et il doit procéder à la qualification juridique des relations contractuelles d’après leur contenu réel.

Ainsi le contrat prévoit sub 2 que les travaux seront exécutés ‘conformément aux plans, à la notice descriptive et selon les conditions du présent contrat’ et plus loin ‘les devis et plans annexés au présent contrat sont établis pour une construction normale ...’.

Cette clause démontre que les plans, établis par la société X., sont proposés ensemble avec le contrat, sans que les acheteurs interviennent. La Cour renvoie aux développements des premiers juges concernant les articles 5, 6 et 9 du contrat pour se rallier à la conclusion que la sociétéX. s’est réservée la direction exclusive du chantier et que ses pouvoirs devaient dépasser largement ceux d’un simple constructeur.

La Cour fait également siennes les conclusions des premiers juges quant à l’article 6, al. 3, qui prévoient que si les acquéreurs veulent avoir des modifications ou des travaux supplémentaires, ils doivent s’adresser à l’architecte, lequel appréciera si les modifications sont réalisables.

En effet, comme l’ont relevé à juste titre les premiers juges, même en cas de vente d’un immeuble à construire, le client peut toujours intervenir ponctuellement dans l’exécution de l’ouvrage, surtout en ce qui concerne des aspects secondaires d’aménagement intérieur.

C’est également à juste titre que les premiers juges ont relevé que l’article 4 du contrat prévoit la possibilité de la conclusion d’une vente en état futur d’achèvement, mais ceci moyennant une majoration du prix de vente de 3 %, pour en conclure que les conditions de fond de la vente d’un immeuble à construire se trouvent réunies.

Par le biais de cette clause, la société X. essaie de rendre facultative une obligation légale, dont le non-respect a pour effet la nullité du contrat, s’il n’a pas été passé par acte notarié.

Il se dégage de tous ces développements que le contrat de construction litigieux a toutes les caractéristiques d’une vente portant sur un immeuble à construire et il s’ensuit que la nullité doit être prononcée conformément à l’article 1601-5 du Code civil.

Le contrat étant nul, il ne peut produire aucun effet juridique, de sorte que la demande en allocation de la clause pénale, formulée par la société X., doit être déclarée non fondée. »⁹

Finalement, dans un autre cas d’espèce, la Cour de cassation a confirmé la qualification de contrat d’entreprise en confirmant l’analyse de la Cour d’appel qui avait conclu que l’acquéreur « Bauherr » avait bien gardé les pouvoirs de maître de l’ouvrage au vu de ses interventions sur le déroulement du chantier :

« Sur l’unique moyen de cassation : tiré ‘de la violation, sinon de la mauvaise application, sinon de la mauvaise interprétation de l’article 61 du Nouveau code de procédure civile, ensemble avec les articles 1601-3 et 1601-5 du Code civil, en ce que l’arrêt attaqué a retenu certains faits (qui seront plus amplement analysés dans les développements qui vont suivre) et les a qualifiés d’immixtion de X.) dans le déroulement des travaux sur le chantier, qu’à côté de ces faits, les juges en ont écarté d’autres motifs qu’ils étaient contredits par les premiers, qu’après avoir ainsi opéré un tri sélectif parmi les faits litigieux en retenant certains faits et en écartant d’autres, l’arrêt a finalement retenu que X.) s’était immiscée dans le déroulement des travaux de sorte qu’elle ne prouvait pas l’existence d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement, alors que cependant, les faits retenus par la Cour d’appel n’étaient pas à qualifier d’immixtion dans le déroulement des travaux, qu’en l’absence d’immixtion de la dame X.), il y avait lieu de qualifier le contrat litigieux de contrat de vente en l’état futur d’achèvement et de le déclarer nul sur le fondement de l’article 1601-5 du Code civil.’

Mais attendu que la Cour d’appel, constatant souverainement que les dispositions du ‘Werkvertrag für Bauleistungen’, conclu entre A. en tant que ‘Bauherr’ et la société B. en tant que ‘Auftragnehmer’ portant sur la construction d’une maison unifamiliale clefs en main, conféraient à A. le pouvoir d’intervenir dans les décisions relatives au chantier au cours de l’exécution des travaux et que, suivant courriers adressés par celle-ci et par son mandataire à la société de construction, la demanderesse en cassation se comportait en maître de l’ouvrage et intervenait effectivement dans le déroulement des travaux, pour retenir qu’il ne se dégageait pas des éléments de la cause que la société de construction eût conservé les pouvoirs de maître de l’ouvrage, a pu en conclure, sans violer les dispositions légales visées au moyen, que le contrat des parties ne constituait pas un contrat de vente en l’état futur d’achèvement. »¹⁰

Ainsi, le contrat d’entreprise se caractérise par la liberté du maître de l’ouvrage, propriétaire qui garde, au cours de l’exécution de la chose, le pouvoir d’en modifier les plans et même de mettre fin au contrat, comme le lui permet l’article 1794 du Code civil, alors que la vente d’un immeuble à construire suppose une commande de l’ouvrage au vendeur-constructeur et l’acquéreur ne possède pas la qualité de maître de l’ouvrage quand bien même il est le propriétaire du sol.

« [Par une clause du contrat,] la société se réserve le droit d’apporter des modifications nécessaires dans l’intérêt général de la construction, tandis que le maître de l’ouvrage, s’il souhaite des modifications et des travaux supplémentaires, doit s’adresser à l’architecte lequel appréciera si les modifications sont réalisables.

[Dans une autre stipulation,] il est dit que le maître de l’ouvrage s’engage à ne pas effectuer (ou faire effectuer) des travaux prévus à sa charge sans l’accord préalable du constructeur. Ces dispositions sont autant de preuves que les pouvoirs de maître de l’ouvrage sont restés auprès de la société (Lux., 17 juin 2004, n° 76862 du rôle, confirmé par Cour, 6 avril 2006, n° 29286 du rôle).

La possibilité reconnue aux consorts A. de proposer des modifications ou des suppléments n’est dans ce contexte, et contrairement à ce qu’ont retenu les premiers juges, pas de nature à leur conférer la qualité de maîtres de l’ouvrage étant donné que les modifications désirées doivent obtenir l’accord de l’architecte de [la société], ce qui confirme encore la qualité de maître de l’ouvrage de cette société.

Le contrat litigieux s’analyse donc en une vente portant sur un immeuble à construire et il doit, conformément à l’article 1601-5 du Code civil, revêtir notamment la forme authentique, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Par réformation du jugement entrepris, le contrat du [...] est à déclarer nul pour inobservation de l’article 1601-5 du Code civil. (...)

Par l’effet de la nullité du contrat, les parties sont remises dans l’état où elles se trouvaient avant le contrat ; elles doivent donc chacune restituer à l’autre ce qu’elle a reçu, respectivement la valeur des prestations effectuées dans le cadre du contrat nul. »¹¹

Dans un arrêt de la Cour d’appel, celle-ci a confirmé la qualification du contrat de vente d’une maison clés en main en contrat de vente en l’état futur d’achèvement, alors que la maison était prédéterminée en tous ses éléments par le constructeur :

« Les parties ont signé le 18 juin 2008 un contrat intitulé ‘Bauvertrag’ dont l’objet était la livraison clés en main d’une maison basse énergie du constructeur L) pour le prix de 506.822,50 €, payable par tranches et dont la première tranche devait être et a d’ailleurs été payée, avant la ‘Bauantragseinreichung’. Suivant § 4 du contrat entre parties le prix définitif devait être déterminé en fonction plus particulièrement des équipements à installer. Il n’est pas contesté que les plans servant à obtenir l’autorisation de construire devaient être établis par l’architecte de l’appelante suivant les indications à fournir par cette dernière (§ 7).

C’est dès lors à juste titre que les premiers juges ont admis que les intimés n’ont pas la qualité de maître de l’ouvrage, l’objet du contrat étant la livraison d’un produit prédéterminé par l’appelante.

La vente en l’état futur d’achèvement peut être définie comme le contrat par lequel le vendeur s’engage à livrer à l’acquéreur une construction future prédéterminée, ce dernier s’engageant à en payer le prix au fur et à mesure de l’avancement des travaux (cf. Copropriété des Immeubles Bâtis et vente d’immeuble à construire, par Fernand Schockweiler et Marc Elter, n° 210).

C’est dès lors encore à juste titre que les premiers juges ont qualifié la convention entre parties de vente en l’état futur d’achèvement et qu’ils l’ont annulée conformément à l’article 1601-5 du code civil, alors qu’elle ne revêt pas la forme authentique.

La convention entre parties étant nulle, c’est également à bon droit que l’appelante a été condamnée à restituer l’acompte de 10 % réglé par les intimés. »¹²

1. Lux., 10e ch., 3 février 2017, n° 167.372 du rôle.

2. Cour d’appel, 9e ch., 13 juillet 2017, n° 42.289 du rôle.

3.

Elter et Schockweiler

, Copropriété des immeubles bâtis et ventes d’immeubles à construire, Luxembourg, 1978, n° 193.

4. Lux., 11e ch., 17 février 2016, nos 148.387 et 156.339 du rôle et Cour d’appel, 9e ch., 13 juillet 2017, n° 42.289 du rôle.

5. Lux., 17e ch., 2 avril 2014, n° 149.931 du rôle.

6. Lux., 13e ch., 8 janvier 2008, BIJ 03/2009, p. 56.

7. Lux., 17e ch., 2 avril 2014, n° 149.931 du rôle.

8. Cour d’appel, 9e ch., 13 juillet 2017, n° 42.289 du rôle.

9. Cour d’appel, 9e ch., 6 avril 2006, n° 29.286 du rôle.

10. Cass., 31 mars 2011, n° 2.836 du rôle.

11. Cour d’appel, 9e ch., 13 juillet 2006, n° 30.475 du rôle.