Bail à ferme et droit de préemption

Par Etienne Beguin

Les règles particulières aux baux à ferme, formant la section 3 du chapitre II relatif au louage de choses, contiennent de nombreuses dispositions dérogatoires au droit commun du bail. La plupart de celles-ci ont un caractère impératif. Leur portée a été précisée au fil du temps par une jurisprudence abondante. Par ailleurs, en cas de vente d’un bien rural loué, le preneur dispose d’un droit de préemption dont l’exercice est organisé par la loi. La procédure légale varie suivant qu’il s’agit d’une vente de gré à gré ou d’une vente publique. Le notaire y joue un rôle central et doit veiller au respect des dispositions légales. Le droit de préemption peut, dans certains cas, être cédé. Il connaît des exceptions. Par ailleurs, son non-respect est sanctionné par une action en retrait et subrogation et par une action en indemnité. L’ouvrage contient un exposé systématique de l’ensemble des dispositions applicables à la lumière de la doctrine et de la jurisprudence. Il est le fruit d’une pratique et d’une réflexion de plus de 30 ans.

• Langue: Français
• Éditeur: Bruylant
• Date de sortie: 3 avr. 2013
• ISBN: 9782802741329

Aperçu du livre

couverturepagetitre

©  Groupe De Boeck sa., 2013

EAN 978-2-8027-4132-9

Pour toute information sur notre fonds et les nouveautés dans votre domaine de spécialisation, consultez notre site web :

www.bruylant.be

Éditions Bruylant

Rue des Minimes, 39 • B-1000 Bruxelles

Cette version numérique de l’ouvrage a été réalisée par Nord Compo pour le Groupe De Boeck. Nous vous remercions de respecter la propriété littéraire et artistique. Le « photoco-pillage » menace l’avenir du livre.

Tous droits réservés pour tous pays.

L’encyclopédie juridique Répertoire Pratique du Droit Belge (R.P.D.B.) se compose de verbi, publiés sous forme de monographies, rédigés par d’éminents auteurs issus de tous les horizons juridiques : universités, barreau, magistrature, notariat, juristes d’entreprises, juristes d’administration, etc.

Chaque verbo du R.P.D.B. propose une analyse approfondie de la législation, de la doctrine et de la jurisprudence, et est complété d’une bibliographie et d’un index alphabétique qui en facilitent la consultation.

Le R.P.D.B. traite de toutes les matières du droit applicables en Belgique : droits civil, judiciaire, commercial, économique et financier, fiscal, pénal, social, public et administratif, européen et international. Il est destiné à tous les praticiens du droit, qu’ils soient avocats, magistrats, notaires, huissiers de justice, (experts-)comptables, fiscalistes, conseils fiscaux, juristes d’entreprise, réviseurs d’entreprises…, mais également aux professeurs, étudiants et chercheurs.

Sous la direction de :

Robert Andersen, Premier président du Conseil d’État, Professeur extraordinaire à l’Université catholique de Louvain

Jean du Jardin, Procureur général émérite à la Cour de cassation, Premier avocat général chef de parquet honoraire de la Cour de Justice Benelux, Professeur extraordinaire émérite aux Facultés de droit de l’Université catholique de Louvain et des Facultés universitaires Notre-Dame de la Paix de Namur

Paul Alain Foriers, Avocat à la Cour de cassation, Professeur ordinaire à l’Université libre de Bruxelles

Lucien Simont, Avocat, Ancien bâtonnier du barreau de cassation, Professeur émérite de l’Université libre de Bruxelles

Parus dans la collection :

Gérard, Ph., Boularbah, H. et van Drooghenbroeck, J.-Fr., Pourvoi en cassation en matière civile, 2012, 426 p.

van Drooghenbroeck, J.-Fr., Requête civile, 2012, 54 p.

Boularbah, H. et Marquet, Ch., Tierce opposition, 2012, 156 p.

À paraître dans la collection (jusque fin 2014) :

À  Christine,

mon épouse

Table des matières

Titre

Copyright

Collection

Dédicace

Avant-propos

Liste des abréviations

Introduction - Notions

Section 1. - Définition du bail

Section 2. - Nature des dispositions légales

Section 3. - Caractères du bail à ferme

1. Un contrat consensuel

2. Un contrat synallagmatique

3. Un contrat à titre onéreux

4. Un contrat à prestations successives

5. Un contrat temporaire

6. Un contrat intuitu personae

7. Un acte d’administration

7.1. Bail consenti par l’usufruitier

7.2. Baux des biens des mineurs, des personnes sous administration provisoire…

7.3. Bail consenti par un copropriétaire

7.4. Baux des biens communs

7.5. Réductibilité et inopposabilité

7.6. Faillite du bailleur

Section 4. - Historique

1. Code civil de 1804

2. Loi du 7 mars 1929

3. Loi du 7 juillet 1951

4. Loi du 26 juillet 1952

5. Loi du 15 juin 1955

6. Loi du 20 janvier 1961

7. Loi du 1er février 1963

8. Loi du 4 novembre 1969

9. Loi du 12 juin 1975

10. Loi du 23 novembre 1978

11. Loi du 19 juillet 1979

12. Loi du 10 mars 1983

13. Loi du 7 novembre 1988

14. Loi du 13 mai 1999

15. Loi du 3 mai 2003

16. Décret du Parlement flamand du 4 avril 2003 sur les minerais de surface

Section 5. - Bilan des modifications législatives

1. Une fuite en avant

2. Un échec de la défense du preneur et de l’agriculture familiale

3. Des modifications de détails

Section 6. Répartition des compétences entre l’État fédéral et les Régions

Section 7. - Compétence judiciaire

Section 8. - Compétence des juridictions administratives

TITRE 1 - Bail à ferme

Sommaire

Chapitre 1 - Champ d’application

Section 1. - Principe

1. Baux…

2. … de biens immeubles

2.1. Affectés principalement à son exploitation agricole

2.2. Affectés principalement à une exploitation agricole

2.3. Affectation professionnelle

2.4. Pas nécessairement de travail physique

2.5. Le preneur pensionné – Une simple présomption

2.6. Le bail des biens non affectés à une exploitation agricole

2.7. Affectation dès l’entrée en jouissance ou en cours de bail

Section 2. - Extension du champ d’application de la loi : l’usufruit

Section 3. - Conventions exclues

1. L’engraissement et l’élevage industriels

2. Les contrats de culture

3. Les conventions accessoires d’un contrat de travail

4. Les contrats de société

5. Les sociétés agricoles

6. Les vergers de haute tige

7. Le commodat

8. Les échanges de culture

9. Les conventions sui generis

10. Le droit d’emphytéose

11. Les biens du domaine public

12. Les sarts communaux

Chapitre 2 - Preuve du bail

Section 1. - Bail écrit

1. Principe

2. Forme

3. Capacité

4. Enregistrement

5. Date de prise de cours du bail

Section 2. - Écrit autrement formulé

Section 3. - Bail verbal

1. Généralités

2. Preuve par toutes voies de droit

2.1. Modes de preuve ouverts à l’exploitant seul

2.2. Modes de preuve

2.3. Objet de la preuve

3. Offre personnelle de paiement

3.1. Conditions de forme

3.2. Contestation

3.3. Effets

Section 4. - Preuve du montant du fermage

Chapitre 3 - Durée du bail

Section 1. - Généralités

Section 2. - Durée minimale du bail

Section 3. - Prolongation du bail

Section 4. - Dérogations conventionnelles

1. Baux de plus de neuf ans

2. Baux d’une durée inférieure à neuf ans

2.1. Jonction de parcelles

2.2. Sous-location

3. Baux de longue durée et de carrière

3.1. Bail de longue durée (L. bail à ferme, art. 8, § 2)

3.1.1. Durée

3.1.2. Forme

3.1.3. Effets

3.1.4. Fermage

3.1.5. Droits de succession et bail de longue durée

3.2. Bail de carrière (L. bail à ferme, art. 8, § 3)

3.2.1. Durée

3.2.2. Forme

3.2.3. Effets

3.2.4. Fermage

3.2.5. Droits de succession et bail de longue durée

Chapitre 4 - Fin du bail

Section 1. - Généralités

Section 2. - Congé donné par le bailleur

1. Motifs de congé

1.1. À tout moment

1.1.1. Terrains à bâtir et à destination industrielle

1.1.1.1. Généralités

1.1.1.2. Terrains à bâtir

1.1.1.3. Terrains à destination industrielle

1.1.1.4. Régime des indemnités

1.1.1.5. Forme

1.1.2. Terrains expropriés (L. bail à ferme, art. 6, § 1er, 5o et 6o)

1.1.3. Terrains affectés à usage familial (L. bail à ferme, art. 6, § 2)

1.1.4. Preneur pensionné (L. bail à ferme, art. 8bis)

1.2. À l’expiration d’une période

1.2.1. Exploitation personnelle

1.2.1.1. Généralités

1.2.1.2. Objet

1.2.1.3. Bénéficiaires

1.2.1.4. Conditions d’admission et de capacité (personnes physiques et personnes morales)

1.2.1.5. Causes d’exclusion (personnes physiques, personnes morales, usufruit, superficie maximale)

1.2.1.6. Preneur exerçant la profession agricole à titre principal

1.2.1.7. Copropriété – Démembrement de la propriété

1.2.1.8. Pouvoir d’appréciation du juge

1.2.1.9. Abus de droit

1.2.1.10. Préavis

1.2.2. Jonction de parcelles (L. bail à ferme, art. 7, 2o)

1.2.3. Échange de parcelles (L. bail à ferme, art. 7, 3o)

1.2.4. Division de l’exploitation (L. bail à ferme, art. 7, 4o)

1.2.5. Modification de la composition du ménage du preneur (L. bail à ferme, art. 7, 5o)

1.2.6. Dépréciation du bien loué par la faute du preneur (L. bail à ferme, art. 7, 6o)

1.2.7. Injures graves et actes d’hostilité (L. bail à ferme, art. 7, 7o)

1.2.8. Condamnation du preneur du chef d’actes de nature à ébranler la confiance du bailleur (L. bail à ferme, art. 7, 8o)

1.2.9. Affectation à des fins d’intérêt général (L. bail à ferme, art. 7, 9o)

1.2.10. Affectation comme terrains à bâtir ou à destination industrielle (L. bail à ferme, art. 7, 10o)

1.3. En cours de période (à l’exclusion des deux premières périodes) (L. bail à ferme, art. 8, § 1er)

1.4. Au terme du bail (L. bail à ferme, art. 8, § 2)

1.5. Décès du preneur (L. bail à ferme, art. 39)

2. Forme du congé (L. bail à ferme, art. 12 et 57)

2.1. Forme

2.2. Mention

2.3. Annexe

2.4. Sanction

2.5. Validation d’un congé irrégulier

3. Durée du préavis (L. bail à ferme, art. 11)

3.1. Calcul des délais

4. Procédure

4.1. Congé

4.1.1. Le preneur n’est pas un tiers

4.1.2. Congé donné par un acquéreur sous condition suspensive

4.1.3. Pluralité de preneurs

4.1.4. Non-application de l’article 215 du Code civil

4.1.5. Nature du droit au bail

4.1.6. Pluralité de bailleurs

4.1.7. Congé donné par une administration publique

4.1.8. Décès du preneur

4.2. Acquiescement

4.3. Préalable de la conciliation

4.3.1. Procès-verbal de comparution

4.3.2. Effet

4.3.3. Pluralité de tentatives de conciliation

4.3.4. Avis d’un conseiller technique

4.3.5. Sanctions

4.4. Demande en validation

4.4.1. Pouvoir d’appréciation du juge

4.5. Jugement

4.5.1. Validation, caducité, invalidation

4.5.2. Maintien dans les lieux au-delà de l’échéance du préavis

4.5.3. Maintien en possession du preneur (L. bail à ferme, art. 12.9)

4.5.4. Invalidation du congé pour motif grave

4.6. Recours

5. Sanctions du non-respect du motif de congé

5.1. Principe

5.2. Délai d’action

Section 3. - Congé donné par le preneur (L. bail à ferme, art. 14, al. 1er)

1. Principe

2. Forme

3. Durée du préavis

4. Décès du preneur (L. bail à ferme, art. 40)

Section 4. - Résiliation amiable du bail (L. bail à ferme, art. 14, al. 2)

1. Principe

2. Forme

3. Sanctions

Section 5. - Résolution du bail (L. bail à ferme, art. 29 ; C. civ., art. 1741)

1. Principe

2. Décision

2.1. Résistance des juridictions de fond

2.2. Vers une évolution de la Cour de cassation

2.3. Autres causes

2.4. Exonération du preneur pour cause de vétusté

2.5. Incidence de la sous-location ou de la cession du bail sur la résolution de celui-ci

3. Exclusion des clauses résolutoires expresses

Section 6. - Destruction de la chose

Section 7. - Annulation du bail

Chapitre 5 - Obligations du preneur

Section 1. - Fermage

1. Principe

2. Limitation des fermages

2.1. Principe

2.2. Commissions des fermages

2.2.1. Accord de coopération et fermages

2.3. Demande de révision

2.4. Bail de longue durée et de carrière

2.4.1. Bail de longue durée

2.4.2. Bail de carrière

2.5. Adaptation exceptionnelle du fermage

2.6. Construction de bâtiments et travaux réalisés par le preneur

2.7. Prescription

3. Erreurs de superficies (L. bail à ferme, art. 15)

4. Paiement (L. bail à ferme, art. 19)

4.1. Principe du paiement en espèces

4.2. Fermage stipulé en produits agricoles

4.3. Le fermage est quérable

5. Autres charges (L. bail à ferme, art. 20)

6. Diminution du fermage en cas de destruction de la récolte (L. bail à ferme, art. 21)

6.1. Principe

6.2. Exceptions (L. bail à ferme, art. 22)

7. Majoration du fermage pour constructions, travaux et ouvrages (L. bail à ferme, art. 27)

8. Preuve du paiement (L. bail à ferme, art. 23)

8.1. Principe : la quittance

8.2. Autres modes de preuve

9. Modes de paiement

10. Fiscalité des fermages

10.1. Principe

10.2. Bail de carrière et baux de longue durée

Section 2. - Obligation de cultiver en bon père de famille (L. bail à ferme, art. 29)

1. Principe

2. Sanctions

Section 3. - Obligation de garnir le bien loué (L. bail à ferme, art. 29)

Section 4. - Réparations locatives

Section 5. - Autres obligations du preneur (L. bail à ferme, art. 29)

Section 6. - Sanctions

Chapitre 6 - Obligations du bailleur

Chapitre 7 - Exploitation du bien loué

Section 1. - Principe de la liberté de culture (L. bail à ferme, art. 24)

Section 2. - Limites à la liberté de culture

1. Restrictions autorisées

1.1. Clauses relatives à la restitution du bien loué

1.2. Clauses relatives à l’emploi du fumier et des pailles

1.3. Clauses relatives au maintien des haies, chemins, buissons et arbres

1.3.1. Principe

1.3.2. Limites

2. Clauses prohibées

2.1. Principe

3. Enlèvement des constructions, travaux, ouvrages et plantations

3.1. Prohibition de principe (L. bail à ferme, art. 24, al. 5)

3.2. Exceptions

4. Plantations (L. bail à ferme, art. 28)

4.1. Plantations faites par le bailleur

4.2. Plantations faites par le preneur

4.2.1. Principe

4.2.2. Arbres fruitiers à basse tige

Section 3. - Constructions, travaux et ouvrages (L. bail à ferme, art. 25)

1. Travaux permis

1.1. Principe

1.2. Exception : le congé

2. Consentement du bailleur et autorisation du juge de paix

2.1. Forme

2.2. Effets

2.3. Autorisation du juge

3. Entretien et charges

4. Enlèvement

4.1. Travaux autorisés par le bailleur ou le juge de paix

4.2. Travaux non autorisés

5. Indemnisation

5.1. Travaux faits avec le consentement du bailleur ou l’autorisation du juge de paix

5.1.1. Principe

5.1.2. Exception

5.1.3. Garanties

5.2. Travaux faits sans consentement ou autorisation

5.3. Mention dans les actes d’aliénation

5.4. Renonciation à l’indemnité

Chapitre 8 - Sous-location et cession du bail

Section 1. - Principe de la prohibition (L. bail à ferme, art. 30)

Section 2. - Autorisation

1. Forme

2. Autorisation de cession et autorisation de sous-location

Section 3. - Échanges de culture et coexploitation (L. bail à ferme, art. 30, al. 3)

1. Notion

2. Conditions de validité

3. Durée

Section 4. - Sous-locations autorisées (L. bail à ferme, art. 31)

1. Conditions

2. Effets (L. bail à ferme, art. 32)

3. Fin de la sous-location

Section 5. - Cessions autorisées (L. bail à ferme, art. 34)

1. Conditions

2. Effets

3. Cession privilégiée (L. bail à ferme, art. 35)

3.1. Notion

3.2. Conditions, délais, forme et contenu

3.2.1. Pluralité de preneurs

3.2.2. Pluralité de bailleurs

3.2.3. Bailleur sous administration provisoire

3.3. Effets

3.4. Opposition du bailleur (forme, motif)

3.5. Motifs sérieux d’opposition (L. bail à ferme, art. 37)

3.6. Non-réalisation du motif d’opposition

4. Copreneurs (L. bail à ferme, art. 34bis)

Section 6. - Contrats de culture (renvoi)

Section 7. - Société agricole (C. soc., art. 838)

Chapitre 9 - Décès du preneur

Section 1. - Principe (L. bail à ferme, art. 38)

Section 2. - Congé

1. Congé donné par les héritiers ou ayants droit du preneur

2. Congé donné par le bailleur (L. bail à ferme, art. 39)

2.1. Conditions

2.2. Délai et préavis

Section 3. - Continuation de l’exploitation (L. bail à ferme, art. 41 et s.)

1. Principe

2. Désignation de celui qui continuera l’exploitation

2.1. Désignation amiable

2.2. Désignation par le juge de paix

2.2.1. Principe

2.2.2. Ordre de préférence

2.2.3. Obligations du reprenant

3. Indemnisation

4. Notification au bailleur (L. bail à ferme, art. 42)

4.1. Principe

4.2. Effets (L. bail à ferme, art. 43)

Chapitre 10 - Indemnités revenant au preneur sortant

Section 1. - Indemnité de sortie (L. bail à ferme, art. 45)

1. Principe

2. État des lieux (objet, sanctions)

3. Montant

3.1. Principe

3.2. Limites

3.3. Compte et compensation

4. Renonciation (L. bail à ferme, art. 45.5)

5. Pratique

Section 2. - Indemnité complémentaire (L. bail à ferme, art. 46)

1. Hypothèses visées

2. Montant

3. Procédure

Section 3. - Indemnité pour travaux (L. bail à ferme, art. 26)

Section 4. - Chapeau

1. Notion

2. Illicéité entre propriétaire et locataire

3. Licéité entre preneurs successifs

Chapitre 11 - Vente du bien loué

Section 1. - Subrogation (L. bail à ferme, art. 55)

Section 2. - Droit de préemption (renvoi)

Section 3. - Information de l’acquéreur (renvoi) (L. bail à ferme, art. 26.3)

Chapitre 12 - Location des biens des pouvoirs publics

TITRE 2 - Droit de préemption (L. bail à ferme, art. 47 et s.)

Sommaire

Introduction - Généralités

Section 1. - Définition

Section 2. - But de la loi

Section 3. - Nature du droit de préemption

Section 4. - Caractère impératif des dispositions légales

Section 5. - Origine

Section 6. - Rôle du notaire

Section 7. - Droit de préemption du preneur et droit de préemption instauré par les Régions

Chapitre 1 - Conditions d’existence et d’exercice du droit de préemption

Section 1. - Généralités

Section 2. - Biens visés : biens ruraux loués

1. Bail résilié ou résolu

Section 3. - Aliénations visées

1. Principe

2. Aliénations visées

3. Exception : aliénations non visées

Section 4. - Bénéficiaires du droit de préemption

1. Titulaire

1.1. Pluralité de preneurs (L. bail à ferme, art. 49)

1.2. Décès du preneur

2. Bénéficiaires

Section 5. - Conditions d’exercice du droit de préemption

Section 6. - Désignation

1. Élection de command

Chapitre 2 - Vente de gré à gré

Section 1. - Principe

Section 2. - Notification au preneur

1. Notification par le notaire

2. Condition préalable : existence d’une convention

3. Objet de la notification

4. Forme

5. Délai

6. Nature et effets

7. Notifications indues et modalisées

7.1. Contestation par le tiers évincé

Section 3. - Délai d’acceptation

Section 4. - Acceptation

1. Généralités

2. Forme

2.1. Pluralité de preneurs

2.2. Pluralité de bailleurs

3. Effets de l’acceptation

Section 5. - Défaut d’acceptation

1. Généralités

2. Effets

3. Vente à un tiers

4. Notification au preneur des conditions de la vente

Section 6. - Délais de paiement du prix et passation de l’acte

Chapitre 3 - Vente publique

Section 1. - Principe

Section 2. - Notification au preneur

1. Objet

2. Délai

3. Forme

Section 3. - Exercice du droit de préemption

1. Vente faite sans réserve du droit de surenchère

1.1. Généralités

1.2. Option du preneur

1.2.1. Acquiescement

1.2.2. Refus, silence ou absence

1.2.3. Réponse tenue en suspens

1.2.3.1. Pendente conditione

1.2.3.2. La condition est défaillie

1.3. Délai

1.4. Mode

1.5. Condition réalisée

2. Vente sous réserve de surenchère

2.1. Généralités

2.2. Hypothèses visées

2.2.1. Première hypothèse : il n’y a pas de surenchère

2.2.1.1. Délai

2.2.1.2. Forme de la notification

2.2.1.3. Délai de réponse

2.2.1.4. Forme de l’acquiescement

2.2.1.5. Effets

2.2.2. Deuxième hypothèse : il y a une surenchère

2.2.2.1. Effets

2.2.2.2. Notification au preneur

2.2.2.3. Dénonciation

Chapitre 4 - Présentation des biens

Section 1. - Vente d’un bien ne constituant qu’une partie du bien loué (L. bail à ferme, art. 50, al. 1er)

Section 2. - Vente d’un bien loué ne constituant qu’une partie des biens mis en vente (L. bail à ferme, art. 50, al. 3)

Section 3. - Vente publique – Formation des masses (L. bail à ferme, art. 50, al. 2)

Section 4. - Pluralité de baux

Chapitre 5 - Obligations du préempteur (L. bail à ferme, art. 54)

Section 1. - Interdiction de céder le bien ou son exploitation

Section 2. Exceptions

1. Cession au conjoint et aux descendants

2. Revente et garantie de bail

Section 3. - Sanction (L. bail à ferme, art. 54, al. 3)

1. Principe : indemnité

2. Exception : autorisation préalable du juge de paix

Chapitre 6 - Cession du droit de préemption

Section 1. - Principe (L. bail à ferme, art. 48bis ; L. 12 juin 1975)

Section 2. - Forme

1. Vente de gré à gré

2. Vente publique

3. Garantie

Section 3. - Effets

1. Renouvellement du bail

2. Interdiction de céder l’exploitation

Section 4. Sanction

1. Principe

2. Exceptions

Chapitre 7 - Renonciation au droit de préemption

Section 1. - Généralités (L. bail à ferme, art. 53)

Section 2. - Forme

Chapitre 8 - Privation du droit de préemption

Section 1. - Cas d’exclusion

Section 2. - Principes d’interprétation

Chapitre 9 - Sanction de la méconnaissance du droit de préemption (L. bail à ferme, art. 51)

Section 1. - Généralités

1. Principe

2. Prix fictif

Section 2. - Action en retrait et subrogation

Section 3. - Action en indemnisation

Section 4. - Prescription

Section 5. - Exercice abusif du droit de préemption

Chapitre 10 - Droit de préemption en matière de remembrement

Section 1. - Fondement légal

Section 2. - But de la loi et principes d’interprétation

Section 3. - Bénéficiaires du droit de préemption

Section 4. - Biens visés

Section 5. - Aliénations visées

1. Principe

2. Exceptions

Section 6. - Exercice du droit de préemption

1. En cas de vente de gré à gré

1.1. Principe

1.2. Forme

1.3. Délai d’acceptation

1.4. Acceptation

1.5. Défaut d’acceptation

2. En cas de vente publique

2.1. Notification

2.2. Exercice du droit de préemption

2.2.1. Le preneur jouit du droit de préemption

2.2.2. Le preneur ne jouit pas du droit de préemption

3. Vente en suite de surenchère

Section 7. - Sanction de la méconnaissance du droit de préemption (L. 22 juillet 1970, art. 56, § 2, 4)

Table des décisions citées

Bibliographie

Index alphabétique

Avant-propos

Au cours des dernières décennies, les dispositions relatives au bail à ferme et au droit de préemption ont connu de nombreuses modifications. Des projets de modification sont régulièrement déposés.

Cet ouvrage a pour ambition de présenter un état du droit applicable à la veille de la régionalisation de la matière du bail à la lumière de la jurisprudence, toujours nourrie, que suscite cette législation.

Liste des abréviations

Introduction

Notions

Section 1.

Définition du bail

1 L’article 1709 du Code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ».

2 Le prix, qui constitue un élément essentiel du contrat de louage de choses, ne doit pas nécessairement être fixé en espèces¹.

3 La loi distingue le louage de meubles du louage d’immeubles.

Les baux d’immeubles se subdivisent en 1) baux à loyer, 2) baux relatifs à la résidence principale du preneur, 3) baux commerciaux et 4) baux à ferme.

4 Les articles 1714 à 1762bis du Code civil contiennent le droit commun applicable aux baux d’immeubles.

Ces règles s’appliquent dès lors aux baux à ferme sous réserve des dispositions dérogatoires contenues dans la Section III du Chapitre II, du Titre VIII, du Livre III du Code civil contenant « Des règles particulières aux baux à ferme ».

Au sens large, la notion de bail à ferme vise le bail des héritages ruraux (C. civ., art. 1711, al. 3).

Dans le présent ouvrage, nous l’entendrons au sens de l’article 1er, 1o, alinéa 1er, de la loi du 4 novembre 1969 comme le bail des biens immeubles qui, soit dès l’entrée en jouissance du preneur, soit de l’accord des parties en cours du bail, sont affectés principalement à son exploitation agricole².

Section 2.

Nature des dispositions légales

5 Les dispositions du Code civil relatives au louage de choses sont en principe supplétives (en ce sens qu’elles s’appliquent sauf conventions contraires des parties).

6 Par contre, la plupart des dispositions applicables aux baux à ferme, qui tendent essentiellement à assurer la protection du preneur, sont considérées comme impératives, protectrices d’intérêts privés, mais non d’ordre public³. Toutefois, certaines dispositions impératives ont également pour but d’assurer la protection du bailleur. On peut notamment citer les dispositions relatives à la cession dite « privilégiée »⁴ du bail⁵.

7 Le caractère impératif de certaines d’entre elles est renforcé par les termes des articles 53 et 56 des règles particulières aux baux à ferme, qui réputent inexistantes toutes conventions contraires⁶.

8 Cependant, les conventions contraires à ces dispositions seront sanctionnées de la simple nullité relative, se prescrivant par dix ans (C. civ., art. 1304).

En conséquence, seule la partie protégée pourra l’invoquer. Le juge ne pourrait la soulever d’office. Elle devra être invoquée in limine litis.

Leur nullité pourra être couverte par l’exécution volontaire de l’obligation ou la renonciation.

9 Conformément aux principes, les dispositions légales impératives devront être interprétées restrictivement par le juge.

Section 3.

Caractères du bail à ferme

10 Le bail à ferme est un contrat consensuel, synallagmatique, à titre onéreux, successif et intuitu personae.

1. Un contrat consensuel

11 Le bail à ferme se forme par la rencontre des consentements du bailleur et du preneur, aucun formalisme particulier n’étant exigé par la loi⁷.

12 Nonobstant le caractère impératif de nombre de ses dispositions, le bail reste un contrat consensuel. Il en résulte que les parties peuvent valablement conclure un bail portant sur des biens immeubles ruraux qui ne tombent pas dans le champ d’application de la loi sur le bail à ferme.

Le simple paiement d’un loyer n’entraîne pas automatiquement l’application de la loi sur le bail à ferme, s’il n’apparaît pas que le contenu de la convention est contraire à la protection prévue par la loi ou que les parties ont voulu éluder cette loi.

13 Comme le rappelle la Cour de cassation, le bail à ferme est un contrat consensuel, de telle sorte qu’il est nécessaire qu’il y ait un accord entre les parties sur les exigences de l’article 1er pour que les dispositions de la loi sur le bail à ferme soient d’application à la convention de location d’immeubles.

La convention de bail dans laquelle les parties s’engagent, sans vouloir se soustraire à la loi, à louer le bien immeuble à d’autres fins que l’agriculture ne tombe pas sous l’application de la loi sur le bail à ferme, sauf convention contraire.

Le fait que le preneur affecte le bien immeuble, contrairement à l’accord, à l’exploitation agricole n’entraîne pas l’application de la loi sur le bail à ferme⁸.

14 Après avoir constaté que le propriétaire qui n’exerce pas d’activité agricole n’a pas le droit de consentir un contrat saisonnier, le tribunal de première instance d’Eupen écarte l’application de la loi sur le bail à ferme à défaut de consentement sur l’objet du contrat. Il relève que le propriétaire avait clairement exclu de se lier dans le cadre d’un contrat de bail à ferme et que l’exploitant n’avait pas affiché ses intentions réelles, à savoir l’usage à long terme des parcelles pour l’élevage des bovins, car il avait besoin de ces parcelles et savait que s’il dévoilait ses intentions, il n’obtiendrait pas la mise à disposition de celles-ci⁹.

15 Le juge de paix de Saint-Trond a franchi un pas supplémentaire¹⁰. Deux propriétaires âgés avaient donné des terres en location sur la base de contrats annuels renouvelables appelés « bail saisonnier ». Le locataire demandait à être considéré comme titulaire d’un bail à ferme. Le juge de paix de Saint-Trond estime qu’une convention ne tombe dans le champ d’application de la loi sur le bail à ferme que si le bail a pour objet un bien immeuble qui est principalement destiné à l’exploitation agricole du preneur et que les parties peuvent conclure une convention qui exclut l’application de la loi sur le bail à ferme sans que l’on puisse d’office considérer qu’il y a une fraude à la loi. Mais cela suppose que les parties aient voulu opter pour une autre figure juridique régulière, soit un contrat sui generis, soit un règlement spécifique pour une situation spécifique. En l’espèce, le juge considère qu’il s’agit d’un contrat sui generis plutôt que d’une occupation précaire.

16 Il n’en demeure pas moins vrai que les dispositions de la loi sont impératives, et même si nous les considérons comme dépassées, elles constituent notre droit positif.

Si les parties étaient libres d’écarter l’application de la loi sur le bail à ferme à une convention qu’elles qualifieraient de bail saisonnier, il y a tout lieu de penser que très peu de propriétaires concluraient encore des baux à ferme.

Ce jugement apparaît comme la manifestation d’une révolte de certaines juridictions de fond contre le carcan légal.

17 Ainsi, il est possible de louer une prairie à un enseignant pour son cheval de selle sans que la convention tombe dans le champ d’application de la loi.

De même, il est possible de louer une maison d’habitation à un agriculteur sans que la location constitue un bail à ferme, l’intention des parties n’étant pas de soumettre la convention à ces dispositions.

18 Lorsque les biens loués comprennent une partie agricole et une partie non agricole, il conviendra de déterminer ce qui doit être considéré comme l’essentiel et ce qui doit être considéré comme l’accessoire¹¹.

19 Toutefois, dès que les parties conviennent de la location à un agriculteur d’un immeuble rural à des fins agricoles, moyennant un certain prix – non dérisoire –, la convention tombe nécessairement dans le champ d’application de la loi, quelle que soit la qualification donnée à celle-ci par les parties¹².

20 L’écrit n’est imposé par la loi (L. bail à ferme, art. 3) qu’à titre probatoire.

21 La pratique nous enseigne d’ailleurs que la plupart des baux à ferme sont verbaux, ce qui est spécialement vrai pour les baux portant sur des superficies réduites.

22 Par contre, la résiliation du bail doit, à peine de nullité, être constatée par acte authentique ou par une déclaration faite devant le juge de paix (L. bail à ferme, art. 14, al. 2 – cf. infra, nos 639 et s.).

2. Un contrat synallagmatique

23 Le bail à ferme, engendrant des obligations tant dans le chef du bailleur que du preneur, rentre dans la catégorie des contrats synallagmatiques parfaits.

24 En conséquence, les dispositions relatives à la théorie des risques (C. civ., art. 1722), à l’exception de l’exceptio non adimpleti contractus, et à la résolution (C. civ., art. 1741 et L. bail à ferme, art. 29) lui sont applicables.

3. Un contrat à titre onéreux

25 Le bail à ferme étant consenti moyennant le paiement d’un fermage, il rentre dans la catégorie des contrats à titre onéreux.

26 Le paiement d’un fermage – prix – constitue un élément essentiel du bail qui le distingue du commodat (ou prêt à usage – essentiellement gratuit – C. civ., art. 1875)¹³. Il ne doit cependant pas nécessairement être payé en espèces¹⁴.

27 Dans un arrêt rendu le 27 septembre 2004¹⁵, la cour d’appel d’Anvers considère qu’une convention datant du 16 janvier 1974 par laquelle un lopin de terre est mis temporairement et à titre précaire à la disposition d’un agriculteur en échange du produit de la fenaison d’une autre parcelle n’est pas un bail, mais un contrat sui generis auquel il y a lieu d’appliquer les principes généraux du droit des obligations.

Pour la cour, le motif de résiliation énoncé dans la convention, à savoir l’agrandissement de la plaine de sport, n’était en l’occurrence donné qu’à titre d’exemple, d’autant que dans le cas d’espèce, le plan de secteur n’autorisait plus l’affectation de la propriété à une plaine de sport.

La cour fonde sa décision sur le fait qu’il résulte du contenu du contrat que l’occupation était très précaire et que l’occupant devait s’attendre à tout moment à recevoir un congé.

Il nous semble que la cour a été particulièrement souple dans l’interprétation des dispositions légales. En effet, la convention pouvait également être interprétée comme constitutive d’un bail à ferme moyennant paiement d’un fermage en nature.

Elle confirme cependant une tendance jurisprudentielle soulignant le caractère contractuel du bail à ferme¹⁶.

Le caractère impératif de la loi doit cependant conduire le juge à requalifier en bail à ferme les conventions qui remplissent les conditions prescrites par la loi et qui ont été qualifiées différemment par les parties (L. bail à ferme, art. 3, 2o – cf. infra, no 204).

4. Un contrat à prestations successives

28 Les prestations tant du bailleur que du preneur s’échelonnent dans le temps. Elles ne s’exécutent pas instantanément, mais successivement.

29 Il s’ensuit que la résolution du bail n’opère pas avec effet rétroactif¹⁷.

30 Cependant, le bail – instrumentum – constitue la cause de l’ensemble des obligations nées du bail¹⁸.

5. Un contrat temporaire

31 Conformément aux stipulations de l’article 1709 du Code civil, le contrat de bail est conclu pour « un certain temps ».

32 Par application de l’article 1er de la loi des 18-29 décembre 1790, la durée maximum d’un bail est de 99 ans¹⁹.

Les locations perpétuelles sont interdites et leur interdiction est d’ordre public²⁰.

33 Sous cette réserve, les parties peuvent en principe fixer librement la durée d’un bail à loyer.

34 Toutefois, l’article 4 de la loi sur le bail à ferme fixe à neuf ans la durée minimale du bail à ferme (sous réserve de la jonction de parcelles conformément à l’art. 5 – infra, nos 243 et s.).

35 De plus, il prévoit la prolongation