L'évaluation des biens immobiliers: Comment estimer la valeur d'un bien immobilier en Belgique

Par Pierre Jammar

Un guide qui présente des méthodes fiables pour déterminer avec justesse la valeur d'un bien immobilier.

La recherche de la valeur d'un immeuble est aussi ancienne que la propriété privée.
Ce n'est pas pour autant que les méthodes d'estimation utilisées par les professionnels sont immuables.
L'évolution de la construction, ainsi que notre mode de vie, font qu'un expert doit être avant tout un bon technicien, mais doit aussi comprendre les qualités d'un juriste, d'un fiscaliste et tout simplement d'un bon père de famille familiarisé avec un environnement économique général.

Depuis longtemps, la notion de placement immobilier est apparue comme une solution fiable à la crise économique qui attire de plus en plus de jeunes à se lancer dans la grande aventure du propriétaire bailleur.
Ce guide, raconté en langage moderne, explique non seulement les méthodes fiables pour déterminer la valeur d'un bien immobilier, mais également comment établir un loyer correct et abordable, tout en développant les principes de la rentabilité.

Il apporte, pour tous les domaines de l'immobilier (des maisons, des appartements, des terrains, des commerces, des locations, des bois, des parcs et jardins jusqu'aux châteaux), les réponses aux attentes des consommateurs et des praticiens sur les mécanismes du « juste prix ».
Finalement, il servira de guide pratique pour faire de vous un futur expert immobilier.

Faites de votre propriété un bien immobilier rentable !

• Langue: Français
• Éditeur: EdiPro
• Date de sortie: 3 sept. 2014
• ISBN: 9782511014141

Aperçu du livre

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UN PEU D’HISTOIRE

En 1957, un logement valait en moyenne 70 loyers. Un peu plus de 50 ans plus tard, il fallait dépenser en moyenne 150 loyers pour devenir propriétaire.

Nous avons tous eu l’occasion de constater qu’un logement de caractéristiques données (surface, qualité de construction, etc.) n’a absolument pas le même prix à la vente comme à la location, suivant la ville où il se situe.

En effet, 100.000 € d’immobilier ne représentent pas la même chose à Gembloux et à Bruxelles, car le revenu par ménage n’est absolument pas comparable.

De même, dans ces deux villes, vous ne louez pas le même type de bien pour un loyer de 800 € par mois. On sent donc bien la nécessité d’exprimer les prix par autre chose que des euros !

L’autre problème, en matière d’estimation, c’est l’inflation qui rend difficile la comparaison des prix observés à des dates espacées de plusieurs années.

L’inflation est ce qui caractérise une modification dans le temps des prix entre des biens ou services considérés deux à deux.

Et, comme pour la position géographique d’un type de bien, la position temporelle fait qu’avec 100.000 € on n’achète pas la même quantité d’immobilier en 2012 qu’en 1992.

Les maisons d’habitation avaient baissé de manière nette en 2009, mais se sont redressées sensiblement en 2010, pour stagner en 2011.

Après avoir défalqué l’inflation, seul moyen de faire une comparaison « historique » un peu sérieuse, on constate que les maisons d’habitation retouchent pratiquement leur creux de 2009 en ce début 2012, après une embellie en 2010.

De manière générale, les variations restent assez faibles.

Le constat est différent concernant les appartements, qui connaissent toujours une évolution plus dynamique malgré une surproduction dans plusieurs régions du pays.

Même après correction, il subsiste encore une légère hausse depuis 2010.

LES CONSÉQUENCES DE LA SPÉCULATION IMMOBILIÈRE

On parle souvent de bulle car l’image est bien plus emblématique pour illustrer la spéculation immobilière.

Effectivement, la bulle symbolise quelque chose qui gonfle jusqu’à une seule issue : l’explosion ou le crach immobilier dans le cas du marché du logement.

Mais au juste qu’est-ce que la spéculation immobilière ?

On pourra résumer simplement en indiquant qu’il s’agit du moment où l’on investit dans un bien avec pour finalité de faire une plus-value.

Une spéculation immobilière est une opération économique sur un bien immobilier, motivée par la variation attendue de sa valeur.

Dans le langage courant, c’est une expression péjorative, relative à des opérations présentées comme abusivement profitables car réalisées pour un prix inférieur au prix « normal » du marché, par des opérateurs (promoteurs immobiliers, agents immobiliers, particuliers, financeurs, responsables politiques,…) dont l’honnêteté est implicitement ou explicitement mise en doute.

En règle générale, le terme de spéculation immobilière ne concerne qu’un secteur restreint du marché (une ville, un quartier, un grand projet immobilier,…), pour lequel des fortes variations de valeurs sont prévisibles; ces circonstances sont le plus souvent sous l’influence des politiques (zonage rendant constructible ou inconstructible, réalisation de routes ou réseaux de transport en commun, voire attribution discrétionnaire d’un marché public ou d’un permis d’urbanisme, etc.), mais peuvent également se produire du fait de décisions purement privées (l’installation d’une entreprise pourvoyeuse d’emplois par exemple).

On parle de bulle immobilière lorsque l’ensemble des prix du marché immobilier est en forte hausse et que la spéculation est générale.

Le marché immobilier est en effet segmenté en multiples sous-marchés qui ont leurs caractéristiques propres, en matière d’élasticité de l’offre (c’est-à-dire du nombre d’agents prêts à vendre leurs biens immobiliers en cas de hausse des prix) et d’élasticité de la demande.

Plus les conditions de marché s’éloignent des conditions de concurrence pure et parfaite, plus il est probable qu’une spéculation immobilière ait lieu à un moment ou à un autre.

Au fur et à mesure des années, la spéculation est devenue un sujet tabou et un formidable moyen pour drainer des électeurs vers les politiques.

En effet, les politiques, depuis la crise des subprimes, tirent à boulets rouges sur ce diable que représente la spéculation immobilière en particulier, après la spéculation financière dont tout le monde se souvient encore.

Pourtant, les politiques sont les premiers également à crier à la crise immobilière lorsque les prix des logements n’augmentent pas.

Or, la spéculation dans le monde de l’immobilier commence dès que le marché est orienté à la hausse.

Rien de plus normal que, comme dans tous les systèmes, certains cherchent toujours à optimiser cette hausse et pourquoi pas avec un effet de levier.

Bref, rien ne sert de critiquer, il faut comprendre que la spéculation, même s’il est bien de la contrôler, est un phénomène naturel.

Par ailleurs, la spéculation est une conséquence d’un système dont l’origine est bien souvent les politiques qui créent les lois. Pour s’attaquer à cette spéculation, il faut le vouloir, et non seulement la critiquer.

Nous l’avons dit, la spéculation est une conséquence de la hausse immobilière; elle en a donc les même origines :

une explosion démographique;

une hausse des revenus;

une hausse de la densité de population;

un manque de logements adaptés à la population;

la destruction de logements sans reconstruction;

le besoin ou l’envie de créer de la richesse rapidement.

Tous ces phénomènes œuvrent en faveur de la hausse des prix des logements et donc de la spéculation immobilière.

Le problème de cette spéculation est donc de la maîtriser et d’en connaître l’ampleur. Si elle est faible, elle est saine car elle reflète une économie en bonne santé. Si elle est forte, elle conduit un pays à la crise avec un crach immobilier à la clé.

Le législateur doit donc favoriser et maintenir a minima cette spéculation pour créer une saine émulation du marché tout en évitant la mise en place d’un système financier précaire. Seuls les grands économistes sont capables de cela.

Lorsque l’on regarde dans le passé, le nombre de bulles immobilières suivies de crises immobilières sont rares, ce qui montre la difficulté de cet exercice.

Certains cabinets de recherche évoquent l’existence d’une bulle immobilière latente.

Si le sujet est « tabou », selon les observateurs, il n’en demeure pas moins que la bulle est là : « gigantesque » et « dangereuse »…

Y a-t-il ou non bulle immobilière ?

Alors que la bataille fait rage au sein des experts du secteur, la réponse est claire : il y a bien une « bulle gigantesque d’autant plus dangereuse qu’elle est étendue à l’ensemble du territoire ».

Même si ce sujet reste sensible en Belgique (à cause de l’importance prise par la pierre dans le patrimoine des ménages), le prix de l’immobilier subit sans cesse une forte hausse nettement supérieure à l’inflation.

Depuis de nombreuses années, la flambée des prix ne trouve d’explication ni dans l’inflation générale des biens et services ni dans l’augmentation du revenu disponible des ménages, facteurs souvent évoqués pour justifier une progression des prix.

Si l’on soustrait des prix de l’immobilier l’inflation des biens et services, restée quasiment stable entre 1965 et la fin des années 90, le prix réel de l’immobilier montre une hausse constante qu’aucun de ces deux facteurs ne peut justifier.

Les prix de l’immobilier ont évolué quasiment de la même manière que le revenu des ménages entre les années 60 et la fin des années 90.

Or, depuis 1998, la progression s’est accélérée, pour atteindre un rythme de croissance annuel de + de 9 % jusqu’en 2008 et faire plus que doubler la valeur des biens en 13 ans.

Mais si la hausse des prix a surtout été observée à Bruxelles et dans le Brabant, elle ne s’est pas arrêtée là.

Plus généralement, l’accessibilité à la propriété a évolué défavorablement sur tout le territoire depuis 1998, contrairement à la surchauffe de l’immobilier des années 80 qui était principalement axée sur la capitale.

De quoi mettre l’ensemble de l’immobilier belge sous pression, rendant un retournement d’autant plus dangereux pour l’économie nationale.

Il faut se rappeler, et cela reste très important non seulement pour l’économie générale mais aussi pour le droit au logement, que le coût actuel de l’immobilier est un frein gigantesque pour les « primo accédants », c’est-à-dire les personnes, comme vos enfants, qui vont acheter pour la première fois un bien immobilier sans l’aide matérielle de leurs parents.

Certains rappellent, non sans humour probablement, que les Belges sont très bien logés… à côté de nos voisins Parisiens ou Londoniens.

Cette réflexion, qui n’a de sens que pour rassurer les consommateurs, semble oublier que le pouvoir d’achat n’est pas comparable d’un pays à l’autre.

Il faut savoir que les familles monoparentales et les isolés en général sont rarement dans les normes imposées par les banques pour l’accès aux crédits hypothécaires.

Une famille à double salaire doit, à l’heure actuelle, consacrer la moitié de ses revenus pendant la moitié, au moins, de sa vie active pour couvrir les charges d’un crédit, sans compter le coût exorbitant du chauffage.

Cela signifie que la propriété ne serait accessible qu’aux hauts revenus et seulement à ceux qui disposent d’un pouvoir d’épargne important ou d’une aide familiale et matérielle conséquente comme le don d’un produit de la vente d’un autre immeuble, ou de liquidités.

Bien sûr l’argent existe encore. Il ne disparaît pas avec la crise, mais il se retrouve en masse auprès de gens de plus en plus riches, au détriment des gens de plus en plus pauvres.

Il est impératif, et particulièrement en cette période de crise, que les pouvoirs se penchent sur des formules de crédits assistés ou sur la construction massive de logements sociaux afin d’éviter de se retrouver dans la situation désespérante de crédits immobiliers ou de loyers inabordables.

La formule américaine des Subprimes s’était basée sur le principe de l’inflation immobilière pour garantir ses crédits. C’est le principe le plus monstrueux du système économique qui consiste à croire, mais surtout à espérer, qu’il y aura toujours quelqu’un pour acheter plus cher encore et ainsi couvrir le risque.

Le contrôle de l’inflation sert pourtant aussi à éviter les drames économiques, ce que les syndicats semblent avoir du mal à accepter.

Les médias jouent également un rôle incontrôlable sur les angoisses et les craintes des gens, mais ça fait vendre (des journaux, pas des logements).

D’un autre côté, il est tout aussi nécessaire que les acteurs de l’immobilier, qu’ils soient experts ou courtiers, tentent enfin de comprendre le processus social et économique de notre environnement afin de ramener un équilibre entre les prix et les revenus.

Quand il n’y aura plus d’acheteurs, il n’y aura plus de valeurs.

L’EXPERT IMMOBILIER

Notre environnement social et économique se compose en grande partie de biens immobiliers.

L’importance de cette ressource fondamentale de notre société crée donc un besoin parmi les individus : celui d’avoir des évaluations et des avis permettant de prendre des décisions relatives à l’usage et à la disposition des biens immobiliers ainsi que des droits inhérents à la propriété.

L’évaluation de ces droits est l’art de résoudre un problème précis, en décelant et rassemblant des faits, en les analysant puis en formant une conclusion.

Autrefois, les évaluations de biens immobiliers n’étaient que de simples opinions, exprimées par les propriétaires, des agents immobiliers ou d’un ami-qui-s’y-connaît-bien.

Au regard de l’économie complexe qui est la nôtre, ces évaluations sont trop simples, ne sont pas fiables et risquent de conduire à des décisions regrettables. Une expertise, ou évaluation d’expert, est bien plus qu’une opinion. Elle exige des recherches sélectives portant sur le marché du bien immobilier; le rassemblement de renseignements; l’application de techniques analytiques spéciales; et surtout la connaissance, l’expérience et le jugement nécessaires à la mise au point d’une conclusion propre au problème. Le jugement de l’expert est un facteur critique. Bien que le processus même de l’expertise applique des méthodes scientifiques, ce n’est pas une science exacte.

C’est à partir de faits, obtenus grâce à une recherche, que l’on peut porter un jugement, affirmé dans la formulation d’une conclusion. L’expert rassemble et sélectionne les renseignements, applique sa connaissance au traitement de ces renseignements, respecte en permanence une règle d’objectivité et une éthique élevée, puis met au point une conclusion valable.

Pour former cette conclusion, l’expert fait parfaitement la part des choses entre les opinions personnelles, les faits observés et son jugement d’expert. Une estimation de la valeur vénale d’un bien s’appuie sur les données du marché; les positions personnelles n’y ont pas leur place.

On l’aura compris, pratiquer l’expertise, c’est déterminer la valeur d’un bien non pas de manière empirique, mais à l’aide de méthodes reconnues qui permettent d’obtenir cette valeur à partir de données à la fois matérielles, techniques, juridiques et économiques.

La technique

L’expert en évaluation immobilière est un technicien expérimenté et connu dans l’art d’évaluer des biens et des droits immobiliers. L’évaluation, contrairement au mot expertise, ne souffre d’aucune ambiguïté. Il s’agira de déterminer le montant de la somme d’argent en échange de laquelle un immeuble peut-être acquis ou vendu.

Pour ce faire on tiendra compte essentiellement des caractéristiques que présente l’immeuble et de la tendance du marché dans laquelle il se situe. L’expertise peut aussi bien signifier estimation ou évaluation comme il peut signifier un examen de la chose expertisée, non pour en déterminer le prix, mais pour en examiner la qualité. Exemple : un bureau technique peut faire l’expertise d’une installation de chauffage central pour vérifier qu’elle corresponde aux normes en la matière.

Qualités d’un expert

L’expert est avant tout un technicien, compétent, d’une impartialité et d’une probité sans failles. Comme tout technicien, il doit réunir des connaissances qui sont sans cesse en évolution. Comme dans tous les métiers, sa formation doit être permanente, c’est une condition de la survie professionnelle. Il doit constamment se former aux méthodes nouvelles d’évaluation, se tenir au courant des fluctuations, des nouveautés dans la matière où il exerce.

L’expert n’est pas là pour faire plaisir. Il doit toujours dire la stricte vérité, telle qu’il la ressent, sans aucun ménagement, mais avec psychologie et diplomatie. Il ne doit bien entendu jamais céder à aucune pression ou influence. C’est ce qui fait toute la noblesse de cette profession. C’est sa dignité.

La pratique de l’expertise

Elle nécessite :

des connaissances approfondies de la matière à expertiser, tant théoriques que pratiques, des lois, usages et règlements qui s’y appliquent ;

une formation d’esprit particulière, un esprit d’analyse et de synthèse, une curiosité toujours en éveil, un solide bon sens, une bonne culture générale ainsi qu’une organisation méthodique.

L’expertise est une profession que l’on n’exerce pas à temps perdu, on la vit, c’est un état qui influence la personnalité dans tous les actes de l’existence. Comme dans toute activité, l’aisance vient avec la pratique.

Il en résulte qu’au-delà de l’expérience professionnelle acquise par chaque expert, l’estimation des types de biens fréquemment rencontrés est relativement facile pour celui qui est souvent missionné pour de tels biens : appartements, maisons, immeubles de rapport, bureaux, commerces… À l’opposé, il existe des biens complexes, hétérogènes, pour lesquels un expert non spécialisé est rarement missionné, tels que châteaux, usines, silos agricoles… L’expertise est d’autant plus délicate que le marché peut être étroit et nécessiter une enquête spécifique approfondie. Au demeurant, n’est-ce pas l’un des intérêts du métier de se trouver régulièrement confronté à des cas nouveaux, d’apprendre toute sa vie ?

En fait, l’expertise, qui était au XIXe siècle surtout une affaire de techniciens, est devenue progressivement de plus en plus complexe du fait du développement de la réglementation (locations, urbanisme, fiscalité…), de la rapidité dans l’évolution des techniques (provoquant l’obsolescence des immeubles) et, d’une façon générale, de l’environnement économique changeant.

L’UTILISATION DE L’EXPERTISE

L’objet principal d’une mission d’expertise est d’aider à prendre des décisions raisonnées portant sur des biens immobiliers. Le plus fréquemment, c’est la valeur vénale que l’on recherche. Le besoin d’avoir une expertise de la valeur vénale peut apparaître dans un grand nombre de situations. Sans vouloir être exhaustif, citons quelques cas fréquemment rencontrés, étant précisé que l’absence d’accord peut aboutir à un procès et à une expertise judiciaire.

Gestion patrimoniale par des particuliers

Pour le partage successoral.

Pour la donation.

Pour les sorties de communauté ou d’indivision.

Transfert de propriété

Pour aider les acheteurs éventuels à formuler leur offre.

Pour aider les vendeurs éventuels à déterminer les prix de vente acceptables.

Pour établir une base permettant l’échange de biens immobiliers.

Pour créer une base permettant des remaniements parcellaires.

Dans l’environnement des baux commerciaux

Pour la fixation du loyer de renouvellement.

Pour la fixation de l’indemnité d’éviction.

Dans la vie sociale d’une entreprise

Pour les fusions, apports, cessions ou achats.

Pour l’établissement des bilans.

Pour les obligations particulières des sociétés d’assurances et des sociétés civiles de placements immobiliers.

Financement et crédit

Pour définir la valeur de gage proposée pour un prêt hypothécaire.

Pour fournir à un investisseur une base solide lui permettant de décider avec sûreté l’achat de biens immobiliers.

Juste indemnité dans les cas d’expropriation

Pour déterminer les valeurs correctes des terrains et immeubles expropriés pour cause d’utilité publique.

Base d’imposition

Pour ventiler les actifs en éléments amortissables, comme les bâtiments, et en éléments non amortissables, comme les terrains, et pour estimer les taux d’amortissement qui s’appliquent.

Pour fixer les impôts de successions ou de donations.

Ainsi que dans toutes les autres situations dans lesquelles il est nécessaire de prendre une décision portant sur un