Tout savoir sur les dégâts locatifs: Etat des lieux et valorisation des biens immobiliers en Belgique

Par Pierre Jammar

Un guide pratique pour faire de vous un futur expert immobilier spécialisé en dégâts locatifs !

À chaque fois qu'un locataire quitte les lieux loués, il faut vérifier s'il n'y a aucun dégât à l'immeuble. Il faut aussi clôturer les comptes avant de libérer la garantie locative. Des dégradations à l'immeuble peuvent survenir fréquemment par de multiples causes telles que le mauvais comportement du locataire, des défauts d'entretien mais aussi par accidents ou par la faute dun occupant.

Ces dégâts locatifs doivent être correctement estimés pour en obtenir réparation.
La pratique quotidienne des expertises en matière de dégâts locatifs démontre la difficulté du sujet car les intérêts des parties s'opposent fréquemment. Les propriétaires et les locataires pensent souvent être les grands perdants de l'état des lieux de sortie. Les uns estiment que le propriétaire va senrichir, et les autres qu'on ne pourra jamais pouvoir remettre en état.
Ce guide a pour but d'aider les propriétaires, mais aussi les locataires et les experts immobiliers, à déterminer la différence entre les dégâts locatifs et l'usure normale des bâtiments, aussi à comprendre les textes législatifs qui leur permettront de résoudre les problèmes, des plus courants aux plus complexes.

Cet ouvrage vous offre une vision complète des enjeux et implications liés aux dégâts locatifs.

À PROPOS DE L'AUTEUR

Pierre Jammar est Agent Immobilier diplômé. Connu pour ses principes innovants qu'il transmet avec passion dans les Centres de Formations pour Agents Immobiliers (IFAPME), il consacre la majeure partie de son temps au développement et à la recherche des méthodes modernes qui conduisent les professionnels à évoluer dans leur métier.

Régulièrement présent dans les médias, il anime avec succès des débats et des conférences sur tous les aspects de la pratique de l'immobilier mêlant l'esprit, la sagesse et la philosophie qui le caractérisent.

• Langue: Français
• Éditeur: EdiPro
• Date de sortie: 23 févr. 2015
• ISBN: 9782511017296

Aperçu du livre

Isabelle.

DÉFINITION

Un dégât locatif est un dommage que le locataire cause au bien qu’il loue (dans une maison, un appartement, un magasin, ou un bâtiment en général) pendant la durée du bail.

Il s’agit des dégâts causés par la faute ou la négligence du locataire ou d’une des personnes dont il est responsable : ses enfants, des invités ou des animaux qu’il détient ou héberge.

Ne sont pas à charge des locataires, les dégâts causés par l’usure normale, la vétusté ou la force majeure.

Ces dégâts peuvent être causés accidentellement comme un pot de peinture renversé sur un parquet, des brûlures de cigarettes sur la moquette, un carreau cassé lors de jeux d’enfants, mais aussi par négligence comme un défaut d’entretien ou de ramonage provoquant un feu de cheminée.

Les dégâts concernent aussi bien l’extérieur du bâtiment, comme une pelouse piétinée ou laissée en friche, que l’intérieur.

C’est lors de la restitution du bien, à la fin de la location, que les parties vont constater les dégâts locatifs lors de l’établissement de l’état des lieux de sortie.

La grande question qui fâche est de savoir qui devra supporter les dégâts : est-ce le propriétaire ou le locataire ?

On aurait tendance à croire que le locataire est d’office responsable de tous les dégâts à l’immeuble, mais ce n’est pas toujours le cas.

En effet, le propriétaire a aussi des obligations en ce qui concerne les grosses réparations et qu’il pourrait avoir négligé.

Il va donc falloir s’entendre sur les points suivants :

la comparaison avec l’état antérieur du bâtiment au moment de la location ;

le constat des dommages ;

la responsabilité des parties ;

le cout de la remise en état ;

la répartition de la dépense.

LES DIFFÉRENTS TYPES DE BIENS

Les immeubles trop beaux

Il arrive fréquemment que des propriétaires aménagent leurs biens pour une occupation personnelle en y apportant un certain standing, voire un luxe important.

Le luxe étant un mode de vie caractérisé par de grandes dépenses consacrées à l’acquisition de biens superflus, par gout de l’ostentation et du plus grand bien-être. Mais après tout, on a que le bien qu’on se fait.

Les circonstances de la vie font que, parfois, les propriétaires doivent quitter temporairement leur maison lorsque le travail les appelle ailleurs ou si un(e) plus riche compagnon (gne) les invite à partager la vie de château.

Le logement sera donc mis en location mais avec tous les risques que cela comporte au niveau de l’entretien et de l’usage du bâtiment, comme par exemple :

la domotique ;

les volets électriques ;

la piscine ;

le tennis ;

le hammam ;

le sauna ;

la sonorisation intégrée ;

les tableaux incrustés ;

une cuisine de standing ;

des revêtements précieux ;

des salles de bains de rêve…

Il faudra prendre un soin particulier à expliquer l’usage et donner les consignes nécessaires destinées à maintenir les lieux en parfait état.

Ici, particulièrement, il faudra que le propriétaire bailleur use de son droit de visite.

Les dégâts locatifs pouvant être conséquents, il faudra mettre un soin tout particulier à la rédaction de l’état des lieux d’entrée.

Je tiens malgré tout à préciser qu’il pourrait être jugé qu’un propriétaire soit considéré, en cas de dégâts locatifs comme participant au risque en mettant à la disposition de son locataire des meubles d’antiquité fragiles.

Les investisseurs se rappelleront que les locataires privilégient le confort au luxe absolu.

Il n’est donc pas nécessaire, ni prudent, ni même économique d’aménager les immeubles à louer trop somptueusement.

Les logements d’étudiants

La plupart des logements d’étudiants sont situés dans des immeubles communautaires, ce qui signifie que les locataires disposent de parties privatives, comme leurs chambres, mais aussi de parties communes, comme les séjours, les cuisines et parfois les salles de bains.

Dans d’autres cas, ils se partagent l’ensemble d’un immeuble dans le cadre d’une colocation.

Généralement les baux prévoient une clause de solidarité entre les locataires ou les colocataires.

Si le principe est intéressant d’un point de vue financier, il peut quelques fois poser problème en cas de dégâts locatifs.

Si les choses sont claires en ce qui concerne les dégâts dans les parties privatives ou chacun assumera sa responsabilité, il en est tout autre pour les parties communes.

En effet, comment prouver qu’un dégât occasionné à une partie commune de l’immeuble soit du fait de l’un ou l’autre ?

On se trouve ici sous le principe de la solidarité et de l’indivision. Ce qui signifie que chacun est responsable de l’état de l’entièreté des parties communes.

Les dégâts seront donc à charge de l’ensemble des locataires ou colocataires et à chacun d’eux individuellement.

Par exemple, en fin de location d’un immeuble comprenant 5 studios, l’expert constate des dégâts locatifs pour un montant de 1 600 €, chaque locataire devra supporter une quotepart de 320 € mais sera malgré tout redevable de la somme totale de 1 600 € en cas de défaillance de l’un d’eux, ce qui signifie que le propriétaire pourra assigner l’ensemble des locataires afin de recouvrir le montant des dégâts.

Ce qui est très important dans le cadre d’une colocation, c’est que cette solidarité continue, même si l’un des colocataires notifie son congé. Cela signifie que le locataire qui quitte le logement devient en quelque sorte caution du ou des locataires restants et peut se voir, à ce titre, sollicité par le propriétaire pour le paiement des dégâts locatifs causés par le locataire resté dans les lieux.

En général, et surtout si les locataires sont étudiants sans revenus financiers autres que les allocations parentales, il est essentiel de demander le cautionnement des parents.

Les logements sociaux

Les immeubles sociaux nécessitent des investissements énormes en Belgique.

Probablement que plus de la moitié de ces logements ont besoin d’un investissement ou d’une réhabilitation.

Alors que les pouvoirs publics ne sont plus en mesure de mettre à disposition les capitaux nécessaires, la demande progresse sans cesse du fait du décalage démographique et social en Belgique et la demande en logements sociaux augmente.

Les dégâts locatifs dans ce type de logement sont très fréquents, non pas du fait de la qualité des locataires, mais surtout du manque de moyens pour les remises en état.

Les points critiques concernant les immeubles sociaux sont les cycles de vie restreints de l’aménagement intérieur dans les parties habitées, qui se trouve régulièrement renouvelé ou échangé.

Cependant, les éléments techniques des immeubles ne sont généralement pas renouvelés selon les constats, ce qui provoque des arriérés plus importants qui entraînent des coûts plus élevés.

Nombre d’immeubles sociaux ne sont pas non plus conformes aux normes énergétiques actuelles.

Dans le cadre d’une remise en état indispensable se présente donc également l’occasion d’une optimisation énergétique.

Ce sont donc les sociétés de logements publics qui se chargent d’évaluer les dégâts locatifs après chaque départ et les parties concernées manquent réellement de moyens.

Les bâtiments commerciaux

Avant d’aborder la problématique des dégâts locatifs dans un immeuble commercial, revoyons rapidement quels sont les droits du locataire sur l’aménagement d’un immeuble commercial.

Le locataire a donc le droit d’effectuer des adaptations mineures, des changements intérieurs et anodins qui n’affectent pas la structure du bâtiment et respectent son affectation contractuelle prévue au bail.

Et comme il lui est toujours loisible de s’entendre avec son propriétaire, il est recommandé de déterminer le contenu de cet accord dans une convention avec, entre autres, les mentions suivantes :

une description précise des aménagements autorisés ;

la personne qui va payer ces derniers ;

l’éventuelle obligation de remettre les lieux en état en fin de bail commercial ;

l’indemnité que devra éventuellement débourser, selon le cas, le propriétaire ou le locataire.

Mais attention, pour que ces transformations soient autorisées, la sécurité, la salubrité et l’esthétique de l’immeuble ne peuvent être mises en péril, ni être compromises.

De même, les travaux doivent être exécutés dans les règles de l’art et dans le respect de l’ensemble des dispositions administratives applicables, notamment des réglementations urbanistiques et en ayant exclusivement recours à des entrepreneurs disposant des autorisations requises pour l’exercice de la profession ;

Les aménagements doivent être nécessaires, utiles à l’exercice de l’activité commerciale du locataire ;

Le coût des travaux ne peut être supérieur à trois ans de loyer et selon la jurisprudence, le coût des transformations que le locataire peut faire comprend les honoraires de l’architecte TVA.

Par conséquent, s’il dépasse ces trois années de loyer, l’exécution de ces travaux ne relève plus de la loi sur les baux commerciaux.

Attention, le loyer renferme l’indexation et correspond donc au loyer indexé en vigueur au moment de la notification par le locataire de sa demande d’autorisation d’exécuter les travaux.

Et dernière condition, le locataire doit avoir reçu l’autorisation de procéder à ces transformations du propriétaire ou du juge de paix.

Démarches

Le locataire doit :

notifier au propriétaire, par courrier recommandé ou par exploit d’huissier, la volonté de réaliser des travaux d’aménagement et

lui transmettre la totalité du dossier avec les plans et devis relatifs à ces travaux.

Et dans cette situation, le propriétaire a 30 jours pour s’opposer avec de justes motifs aux travaux projetés (par recommandé ou exploit d’huissier).

Justes motifs ?

Tel serait, par exemple, le cas de travaux risquant de nuire gravement au cachet d’un immeuble ancien, menaçant la stabilité de l’édifice.

Maintenant, si le propriétaire garde le silence (il ne notifie aucune opposition par recommandé, dans les 30 jours de la réception de l’avis), il est alors réputé y consentir.

Ensuite, et en cas de refus, c’est au locataire de citer le propriétaire devant le juge de paix.

Dans quel délai ?

Dans les 30 jours à dater de la réception du refus.

Ce juge va apprécier la pertinence des motifs invoqués par le bailleur pour s’opposer aux travaux.

Il peut :

donner tort ou raison au propriétaire.

Le juge va statuer sur le fondement de l’opposition formulée par le bailleur.

Il va le faire en équité tenant compte des intérêts contraires en présence ;

soumettre les travaux à certaines conditions ;

exiger des garanties du locataire.

En ce qui concerne les dégâts locatifs, ils seront appréciés de la même manière que dans un logement résidentiel mais les couts de remise en état des aménagements seront sans aucun doute plus élevés.

Modèle de convention

Transformations : Il est interdit au preneur d’exécuter ou de faire exécuter des travaux autres que des petits travaux d’aménagement intérieur ou des travaux de transformation du bien loué qui sont utiles pour son entreprise et dont les frais n’excèdent pas l’équivalent de trois années de loyers, à condition que ces travaux ne compromettent ni la sécurité, ni la salubrité, ni l’esthétique du bâtiment.

Le preneur doit informer le bailleur de chaque transformation projetée, au préalable et par lettre recommandée à la poste, avec remise des plans, devis et une estimation des frais.

Le bailleur peut s’opposer à ces travaux en faisant valoir de justes motifs par lettre recommandée dans les 30 jours.

Le preneur peut alors à son tour l’assigner dans les 30 jours.

Les petits travaux d’aménagement intérieur qui subsistent au terme du bail deviennent propriété du bailleur sans indemnité.

Les travaux exécutés aux frais du preneur avec le consentement du bailleur donnent lieu au paiement d’une indemnité par ce dernier au terme du bail.

Le montant de cette indemnité sera, au choix du bailleur, ou bien égal à la valeur des matériaux utilisés et de la main d’œuvre au moment de la reprise, l’état des travaux étant censé pris à ce moment, ou bien égal à la plus-value acquise par le bien loué suite aux travaux.

Lorsque des travaux ont été effectués sans le consentement du bailleur ou sans respecter les conditions établies, le bailleur peut les conserver sans indemnité.

Il peut aussi demander de les supprimer, aux frais du preneur et sans préjudice d’éventuels dommages et intérêts.

Les bureaux

Les locations de bureaux sont soumises aux règles du bail de droit commun, ce qui signifie que c’est le contrat de location qui va régler la question relative aux aménagements et par conséquence, les dégâts locatifs.

Le locataire sortant doit remettre les lieux dans l’état initial bien entendu, à moins que le bail ne prévoie que toutes les transformations ne soient établies au profit du bailleur si celui-ci les agrée.

Ici il faudra être attentif aux usures accentuées et provoquées par les chaises de bureau à roulettes, mais dans la plupart des cas, il s’agira malgré tout d’une usure normale. Ce sera en rapport avec la qualité des sols et de la période d’occupation.

Nous tiendrons compte aussi :

des traces laissées au sol par les cloisons amovibles ;

des traces d’eau aux emplacements des plantes décoratives ;

de l’état des sanitaires et des réfectoires ;

des installations de téléphonie ;

des aménagements de l’électricité et de l’éclairage.

Les garages et les parkings

Les locations de garages ou parkings sont souvent liées aux appartements ou aux commerces dans les immeubles en copropriété mais quelques fois aussi loués individuellement.

Dans un cas, comme dans l’autre, les propriétaires seront attentifs aux éléments suivants :

bon fonctionnement de la porte de garage ;

entretien des rails et des ressorts (graissage) ;

fonctionnement et entretien du moteur électrique éventuel ;

coups et griffes ;

fonctionnement de la serrure ;

remise de toutes les clés ;

propreté du revêtement de sol ;

évacuation des encombrants éventuels ;

état des étagères ou mobilier de rangement meublant le local ;

état et fonctionnement de l’éclairage, interrupteurs et prises de courant ;

dégagement des avaloirs ou des grilles d’évacuation des eaux.

Les dégâts ne sont certes pas fréquents et le poste principal le plus onéreux reste la porte de garage.

S’il faut la réparer par la faute du locataire, le cout sera à sa charge, mais en cas de remplacement il faudra tenir compte de la valeur à neuf de la porte, diminuée de la vétusté qui peut se calculer par amortissement.

La durée de vie d’une porte de garage dépend de sa qualité et de la fréquence de son usage et peut largement atteindre ou dépasser les 20 ans.

Et les caves ?

Pareil ! Elles font partie de la location au même titre que le logement et les locataires ont les mêmes obligations d’entretien que pour un garage ou un parking.

LES DIFFÉRENTS TYPES DE DÉGATS

Les dégradations dans les parties communes d’un immeuble à appartements

Les dégradations dans les parties communes sont très difficiles à prouver.

En effet, partant du principe que les parties communes sont théoriquement accessibles à tout le monde, il sera très difficile d’identifier formellement les auteurs.

La première chose dont il faut s’assurer, c’est que l’on puisse prouver que c’est bien le locataire qui est à l’origine des dégradations.

Si une personne (syndic, gardien, concierge ou voisin) a assisté aux dégradations quand elles ont été faites, leur témoignage pourra apporter un début de preuve.

Si en revanche, vous constatez des dégradations à un autre moment et que personne n’a rien vu, il sera impossible de prouver que le locataire est responsable.

Dans ce cas, c’est la copropriété qui paiera les réparations.

Les dégâts lors d’un déménagement

Hormis le cas précédemment décrit, les parties communes peuvent parfois subir des dégradations au cours des déménagements.

S’il y a des dommages dans les parties communes lors des emménagements ou déménagements, la responsabilité des locataires (entrants ou sortants) est engagée.

L’entreprise de déménagement ne prendra pas toujours les dégâts en charge ; aussi, il faut veiller à protéger ces endroits lors du déménagement.

C’est bien le locataire qui est responsable des dégâts dans les parties communes pendant le déménagement.

Tout comme le copropriétaire est responsable envers la copropriété, un locataire est responsable envers son bailleur :

Si vous êtes dans l’un de ces deux cas, vous êtes donc responsable des dégâts occasionnés sur les parties communes lors de votre déménagement et vous devrez donc faire réparer ces dommages.

Si vous avez fait appel à une entreprise de déménagement professionnelle, essayez de faire jouer l’assurance de la société de déménageurs

Vous pouvez toujours leur adresser une lettre de protestation en courrier recommandé dans les quelques jours qui suivent le déménagement.

Le mieux est de signaler les dégâts sur place aux déménageurs. Ils vous diront tout de suite s’il est possible que l’assurance de la société prenne en charge les dégâts.

Notez que même si vous avez fait appel à un pro pour votre déménagement, vous êtes responsable vis-à-vis de votre bailleur.

En amont du déménagement : protégez les parties communes

En tous cas, si vous déménagez ou emménagez dans un immeuble où vous êtes locataire, vous pouvez prendre quelques précautions et protéger les parties communes pour éviter tout problème.

Par ailleurs, vous ou la société de déménagement à laquelle vous avez fait appel devra nettoyer les parties communes.

Certaines copropriétés obligent les résidents à prendre des mesures de précautions dans leur règlement et aussi à payer une redevance.

Pensez donc à le consulter.

Les dégâts aux meubles

Un logement meublé comprend le mobilier courant (frigo, table, chaises, etc.) tandis que le garni comporte en plus les accessoires comme une télé, la vaisselle, etc., comme c’est pratiquement toujours le cas pour les locations saisonnières.

Dans certaines régions, comme à Bruxelles ou dans les grandes agglomérations, il y a une