Guide de l'acheteur immobilier: Gérer son projet immobilier en Belgique

Par Pierre Jammar

Comment bien acheter son bien immobilier en Belgique ?

Acheter un immeuble, une maison ou un logement, tout le monde connaît la procédure. Il suffit d’un coup de coeur, d’avoir de l’argent et de faire le pas. C’est tellement courant qu’un guide paraît superflu ! Et pourtant, ce n’est pas aussi simple qu’il n’y paraît.
D’abord, que faut-il acheter et est-ce bien le moment ? La complexité des lois et des réglementations font que ce projet vous baignera dans un milieu technique et juridique assez méconnu.
L’auteur aborde, dans ce guide, toutes les formes de l’acquisition, des plus conventionnelles aux plus originales, les aspects techniques et légaux ainsi que les différents acteurs intervenants à vos côtés pour vous guider vers votre nouveau statut de futur propriétaire.
Combler les désirs de celui qui veut devenir propriétaire, c’est un peu le but sans prétention de ce guide, raconté de manière vivante et moderne pour vous aider dans vos choix et explorer toutes les pistes en évitant les embûches.

Un complément indispensable au savoir des acteurs de l'immobilier ... pour une réflexion professionnelle !

• Langue: Français
• Éditeur: EdiPro
• Date de sortie: 3 sept. 2014
• ISBN: 9782511014035

Aperçu du livre

INTRODUCTION

Acheter un immeuble, une maison, ou un logement, tout le monde connaît la procédure. Il suffit d’un coup de cœur, d’avoir de l’argent et de faire le pas. C’est tellement courant qu’un guide paraît superflu ! Et pourtant, ce n’est pas aussi simple qu’il n’y paraît.

D’abord, que faut-il acheter et est-ce bien le moment ?

La complexité des lois, les règlementations aussi variables que les caprices de nos gouvernants nationaux ou européens font que ce projet vous baignera dans un milieu technique et juridique assez méconnu.

Cette décision va aussi probablement changer votre vie et celle de votre famille.

Changer d’horizon, de ville ou de quartier. Changer de statut, de voisins et d’amis peut-être. Changer aussi votre mode de vie, car il va falloir s’adapter financièrement et s’y préparer à temps afin d’éviter les déboires. Vous allez vous engager pour une durée de 10 à 30 ans, et c’est plus long qu’un mariage, d’après les statistiques. Vous allez peut-être aussi allouer les économies de toute une vie pour cet achat qui représente votre premier investissement immobilier.

Mais on peut investir dans l’immobilier pour d’autres raisons, pour payer moins d’impôt par exemple mais aussi rentabiliser ou préparer votre retraite.

Avant de se lancer dans ce type d’investissement, il est prudent de se renseigner sur l’état du marché immobilier et de se faire aider par un professionnel qui vous donnera une bonne vision de l’investissement financier à réaliser.

Nous aborderons, dans ce guide, toutes les formes de l’acquisition, les plus conventionnelles et les plus originales, les aspects techniques et légaux ainsi que les différents acteurs intervenants à vos côtés pour vous guider vers votre nouveau statut de futur propriétaire.

Combler les désirs d’un homme ou les attentes d’une femme (ou l’inverse), et je ne parle, bien entendu, que de l’envie de devenir propriétaire, c’est un peu le but sans prétention de ce guide, raconté de manière vivante et moderne pour vous aider dans vos choix et explorer toutes les pistes en évitant les embûches.

Ce guide est destiné également aux acteurs de l’immobilier pour leur offrir le complément indispensable de leur savoir et les aider à la réflexion professionnelle.

Bonne lecture.

À ma muse de l’ombre…

LE FOYER FAMILIAL OU SOCIAL

Avoir un logement familial, c’est probablement la première cause qui donne envie de devenir propriétaire.

La tendance au « cocooning » perdure, on a envie d’un « chez soi ».

Le logement permet surtout de se retrouver en famille.

Certains le voient aussi comme un lieu pour recevoir les amis.

Le logement est donc considéré comme un épicentre affectif.

Mais ce n’est pas seulement le refuge indispensable de votre vie privée et familiale. Il s’ouvre aussi au mode extérieur, et c’est important. Ainsi, votre vie sociale s’enrichit d’échanges et de rencontres.

N’étant ni retraite, ni retranchement, le logement vous offre la garantie d’un déploiement de votre existence sociale et personnelle.

Le logement demeure ce lieu d’appui, cet espace de vie et d’identité dont nous ressentons l’absolue et intime nécessité pour être soi-même et exister.

Le foyer aide aussi les enfants à devenir hommes et femmes.

Un espace de sécurité, de découvertes et de formation pour l’enfant qui ose y entreprendre d’aventureuses et hasardeuses explorations des objets et états divers du monde qui l’entoure.

Un lieu de réconfort, d’entretien et de préservation des valeurs de la vie pour l’adulte qui y construit la part la plus significative de son bien-être moral et matériel.

Un endroit de dialogue entre les générations et un espace de tendresse et d’amour entre les personnes.

À travers les circonstances heureuses ou malheureuses de la vie, l’assurance d’un lieu pour satisfaire les fonctions vitales de protection de soi et de protection de vos proches s’avère un enjeu fondamental d’équilibre et de dignité.

Le logement fait donc partie intégrante de notre vie, au même titre que tout ce qui rend notre existence palpitante : boire, manger, le four à micro-ondes et Facebook.

CHACUN DOIT SE LOGER

L’achat d’un logement est la première préoccupation de la majorité des ménages.

Cette acquisition représentera la concrétisation des rêves et des espoirs de toute l’existence.

De plus, l’accession à la propriété jouera un rôle primordial dans la situation sociale et surtout financière des familles, puisqu’elle constituera très souvent la dépense la plus importante jamais réalisée, après la facture de vos noces et l’appareil dentaire de l’enfant.

Cet achat doit donc être préparé avec le plus grand soin et il est vivement conseillé de se faire aider par un agent immobilier diplômé qui vous conseillera, vous assistera et vous donnera la sécurité de la bonne fin des opérations.

Un achat immobilier ne s’improvise pas, et chacun doit pouvoir s’informer.

La somme d’argent qui doit y être consacrée doit souvent être empruntée. Une partie de ce guide sera réservée aux emprunts hypothécaires et à tous les aspects pécuniaires.

Les pouvoirs publics encouragent l’accession de chacun à la propriété immobilière, et il est utile de connaître la fiscalité immobilière.

Il y a aussi l’envie d’avoir un logement unique, non conformiste et original. Nous en parlerons également.

Enfin, pour ceux qui ne sont pas encore propriétaires, ou pour ceux qui souhaitent acheter un immeuble comme placement, nous consacrerons également des chapitres importants sur les sujets.

ACHETER OU LOUER ?

Investir dans la pierre est de façon générale une valeur sûre, parce qu’on est certain de récupérer sa mise un jour ou l’autre.

Acheter en vaut toujours la peine dans la mesure où l’on a quelque chose à transmettre à ses enfants.

En ces périodes d’insécurité financière, le plus beau cadeau que l’on puisse faire à sa descendance est de leur offrir une garantie de logement.

Car sans vous, à l’âge où ils devront, ou voudront voler de leurs propres ailes, auront-ils les moyens de se loger ?

C’est bien connu : le belge a une brique dans le ventre, et quelques fois même du Cholestérol. Plutôt que de louer son habitation, en versant indéfiniment un loyer à un propriétaire, et sans garantie de pouvoir toujours rester dans son logement, les gens préfèrent devenir propriétaires de leur logement.

Financièrement, acquérir un immeuble semble beaucoup plus intéressant qu’une location :

Un loyer mensuel aura augmenté de 60 à 80 % après 20 ans, rien qu’à la suite des indexations.

Par contre, la mensualité d’un emprunt hypothécaire d’un même montant payée pendant une période de 20 à 30 ans (la durée dépendra du taux appliqué), représente, sur base des taux actuels, un capital assez conséquent.

De plus, après 20 ans de location, le locataire n’a toujours rien, tandis qu’après 20 ans de remboursement d’emprunt, l’acquéreur d’une habitation en est propriétaire, et, à la suite de la hausse de la valeur de son immeuble, son capital aura sans doute considérablement augmenté.

Bien entendu, un propriétaire devra tenir compte de certains frais que le locataire ne devra pas payer, comme les frais d’acquisition, les réparations à l’habitation, et le paiement de taxes diverses.

CONSTRUIRE OU ACHETER

Si votre ménage s’oriente vers une acquisition, vous serez confronté à de nouveaux choix : acquérir un terrain et faire construire, ou acheter un logement existant.

Tous les candidats-acquéreurs se posent cette question ! Chaque formule a ses avantages, mais aussi ses inconvénients.

L’achat d’un terrain et la construction d’une maison coûte plus cher qu’une maison existante, mais les acquéreurs auront la maison de leurs rêves !

Pour construire, il faut d’abord un bon terrain et obtenir toutes les autorisations administratives.

Bâtir une habitation peut cependant réserver beaucoup de surprises, tant au niveau des prix que des délais de construction. Enfin, ce n’est que lorsque tout est terminé que l’on peut réellement voir à quoi ressemble sa maison.

Acheter un immeuble existant est généralement beaucoup moins onéreux, et vous voyez exactement comment est le bien. Mais un immeuble ancien engendrera souvent des frais d’entretien, de réparation ou de rénovation beaucoup plus importants.

Le « neuf » c’est, en principe, une maison ou un appartement dont vous êtes les premiers occupants.

Pour les puristes, le neuf, c’est acheter ce qui n’existe pas encore. Une maison ou un appartement sur plan, dont le chantier n’est même pas commencé. Dans ce cas, le délai entre le projet et l’emménagement peut être un peu long. Mais on a eu tout le temps nécessaire pour préparer son nouveau mode de vie. Petit à petit, les définitions ont dérivé.

Pour les uns, l’ancien commence dans les années quatre-vingt du XXe siècle, pour les autres, c’est pareil mais au siècle précédent.

L’ancien, plus souvent, est synonyme de volumes vastes et généreux, d’une grande hauteur sous plafond, de carrelages encrassés et de parquets patinés, de fenêtres qui laissent passer les courants d’air, de cheminées ou de boiseries et moulures.

Une disposition des pièces, en enfilade, doublée souvent d’un couloir, avec des cagibis et des pièces annexes. Des matériaux authentiques : pierre, parquets, moulures, stucs et staffs, carrelage, vitraux, menuiseries en bois et poignées de portes en bronze ou en porcelaine.

Un grand espace qui ne répond pas toujours aux critères actuels de confort : il n’est pas forcément fonctionnel.

Le récent, le moderne, ou encore le neuf, ce sont des espaces plus pratiques, adaptés à notre vie quotidienne, mais plus contraignants. Ils sont plus difficiles à habiter autrement (il est souvent plus délicat de démolir un mur en béton qu’une vieille cloison en briques creuses).

Ils comportent fréquemment de larges baies vitrées, des balcons ou des terrasses et sont beaucoup plus lumineux. La cuisine est proche du séjour ou même incorporée et les chambres sont regroupées autour de la salle de bains.

La qualité de construction du neuf est variable. Avant 1980, l’isolation acoustique et thermique laisse parfois à désirer. Les surfaces se sont réduites en hauteur comme en largeur et longueur, au fil des décennies.

Pour les maisons, il faut nuancer. Une villa traditionnelle est d’une architecture tout à fait classique ou même banale et construite depuis moins de trente ans.

Une maison moderne est théoriquement une maison contemporaine par opposition à une maison de style. Elle est censée exister depuis moins de 10 ans, ou plutôt être intemporelle.

En effet, les maisons construites par les architectes des années vingt ou trente sont toujours appelées « maisons modernes ».

Alors neuf ou ancien ? C’est évidemment une question de goûts et d’affinités.

Les techniques actuelles permettent de rendre moderne une maison ancienne, en supprimant tous ses ornements.

De même on peut rendre ancien n’importe quel intérieur avec des matériaux authentiques de récupération, des copies ou encore des trompe-l’œil.

Pour des raisons économiques, il est préférable d’éviter ce genre de transformation mais, bien entendu, tout est techniquement possible.

L’ancien aura toujours le vent en poupe. Il résiste d’ailleurs beaucoup mieux aux fluctuations des prix de l’immobilier. C’est une valeur sûre, à condition d’être soigneusement entretenu ou rénové.

Dans un monde de plus en plus rapide, l’authenticité de l’ancien est rassurante.

De plus, l’ancien est indémodable et s’adapte facilement à des usages différents. On peut en faire du logement, même de haut standing, des bureaux, des kots d’étudiants ou des studios.

Et c’est peut-être même cela qui séduit dans l’ancien, c’est la possibilité de changer d’affectation selon l’évolution de son mode de vie, la familiarité immédiate des matériaux et le plaisir des sensations particulières : les larges portes, les planchers qui craquent, et surtout l’âme d’une maison qui aura traversé tant de générations.

L’ÉTAT DU MARCHÉ IMMOBILIER

Voyons d’abord, comment se comporte le marché immobilier en Belgique.

Le marché immobilier n’échappe pas aux règles économiques traditionnelles. Celles de l’offre et de la demande.

Lorsqu’on se trouve dans un marché d’offres excessives par rapport à la demande, les prix ont tendances à se stabiliser ou même à diminuer, ce qui peut provoquer un marché en crise.

Un peu de culture générale permettra mieux de comprendre la situation qui nous entoure.

C’est quoi une crise économique ?

Si on veut faire bref, c’est quand il n’y a plus de sous dans nos poches et que l’argent ne circule plus dans le circuit de la consommation.

Petit rappel historique pour vous aider à comprendre. C’est, par exemple, ce qui fut le départ de celle de 1929.

À cette époque de l’énorme évolution industrielle qui a suivi la fin de la première guerre mondiale, on avait besoin de tout. Et on produisait de tout en surnombre par rapport à la demande jusqu’au moment où il a fallu arrêter la production pour écouler les stocks. Le travail s’arrête, et les salaires aussi.

Sans salaire, on n’achète plus, si on n’achète plus, on ne produit plus et les usines ferment. Les investisseurs se retirent en masse, les cours s’effondrent et les épargnants sont ruinés. C’est aussi simple et effrayant que cela.

C’est un peu ce qu’on a connu chez nous, à la différence qu’à l’époque il n’existait aucun moyen de stopper l’hémorragie économique, dans le secteur automobile entre autres, où l’on surproduit à coût très élevés sous les pressions syndicales. Les marges diminuent et découragent les indispensables investisseurs qui s’en vont chercher des placements plus rentables ailleurs. Les usines ferment ou se délocalisent.

C’est malheureusement l’inexorable et inévitable réalité de notre monde capitaliste.

La bulle de 2005 est à l’origine de la « crise immobilière » que nous ressentons encore actuellement.

Cet effet de bulle est étroitement lié à des conditions d’accès aux crédits immobiliers très souples et sans précédent. L’immeuble suffisait, à lui seul, de garantie à la sécurité de l’opération d’achat et les banques prêtaient assez facilement.

Maintenant, nous le savons, si les banques ont accepté ces conditions, c’est qu’elles cachaient leur financement via la titrisation de prêts plus risqués. Le résultat a été la fameuse crise des « subprimes ». La plus grave de l’histoire après celle de 1929.

Alors que le crédit et l’épargne avaient entretenu la consommation, le consommateur mondial a du radicalement modifier son comportement.

Déjà très endettés, les ménages disposent en outre d’un taux d’épargne proche de zéro, ou pas grand chose. Le chômage s’envole et les suppressions d’emplois se comptent par centaines chaque mois. Du coup, les ventes au détail reculent de mois en mois.

Selon de sérieuses études, les consommateurs dépensent deux fois moins d’argent que les années précédentes rien que pour les fêtes et prévoyant d’offrir des cadeaux peu onéreux et à moins de personnes. La preuve ? Je n’en n’ai pas eu cette année.

En Belgique, le volume des ventes dans le commerce de détail a fortement diminué aussi depuis cette époque. L’activité a reculé partout, dans le petit commerce et dans la grande distribution. Plusieurs secteurs ont souffert de ce repli de la consommation.

Ce sont certainement les effets de crise du type subprimes : le taux de défauts de paiement sur les cartes de crédit, par exemple, s’élevait à plus de 6 % par mois.

Certaines banques ont enregistré des pertes considérables sur ces produits. Un gouffre entretenu par un taux de chômage qui dérape.

Plus le chômage augmente, plus le taux de défaut de paiement progresse. La menace est sérieuse car en cas de défaut, au contraire des hypothèques immobilières, il n’y a aucun actif à récupérer pour les sociétés prêteuses.

Elles restreignent donc l’accès aux cartes, alimentant alors un cercle vicieux : moins de crédit, moins de dépenses, plus de chômage, plus de défauts.

Pour compenser le manque à gagner, les émetteurs augmentent leurs taux d’intérêt, même sur les clients solvables. C’est ce qu’on appelle la solidarité !

Cette fameuse crise était pourtant prévisible et nul besoin d’être économiste ou marabout pour la prédire. Tous mes élèves s’en souviennent dans le cadre de mes formations professionnelles immobilières. Ce qui a surpris tout le monde, par contre, c’est sa rapidité.

Les épargnants angoissés ont réagi avec trop d’empressement, comme en 1929, en retirant leur avoir des banques ce qui a contraint le gouvernement à renflouer de capitaux frais.

Il faut reconnaître également que les médias ont grandement effarouché le public. Le seul point positif à retenir est que la plupart des ménages ont réduit leurs dépenses à l’essentiel, mais au détriment de la grande spirale de la consommation.

Est-ce que l’immobilier a perdu de sa valeur ?

Non, pas du tout, car nous nous trouvons, depuis de nombreuses années dans une bulle spéculative qui gonfle artificiellement les prix d’au moins 10 % et dans certains cas de bien plus encore. On aurait donc tendance, avec une certaine diminution des prix, à retrouver un juste équilibre entre la valeur vénale (valeur de vente) et la valeur du marché.

Actuellement, et malgré la crise, nous sommes toujours dans une situation inverse avec des demandes de plus en plus nombreuses et des prix très élevés.

On peut encore certainement considérer que les prix à l’habitation vont se remettre à grimper cette année, mais probablement moins vite qu’auparavant.

Les années de prospérité sont clairement derrière nous mais les risques d’une grave correction structurelle immobilière restent néanmoins limités pour les prochaines années.

Pour stimuler les ventes d’habitation reste la technique de la baisse des taux d’intérêt ou de l’allongement de la durée des crédits.

La Banque Centrale européenne a un moment baissé les taux d’intérêt. Cela signifie que les banques peuvent prêter leur argent à meilleur tarif et donc prêter de l’argent meilleur marché aux acheteurs potentiels d’habitation.

L’effet pervers du système est que si les mensualités diminuent, les prix des maisons augmentent.

Au cours de la période allant de 2004 à 2007, le prix moyen d’une maison a augmenté de 5 à 12 % par an. En 2008 et 2009, on a constaté une stabilité des prix avec même une baisse de 6,5 % dans le Brabant Wallon.

Durant cette dernière période, il n’y aurait pas eu d’exagérations énormes lors de l’établissement des prix immobiliers, sauf certainement pour les biens de standing ou de prestige.

Par contre, l’année 2010 a vu une inflation due essentiellement au ré-assouplissement des banques en matière de crédit mais était inférieure à 5 %.

On peut donc tirer la conclusion que notre pays pourrait subir, ces prochaines années, un réajustement structurel douloureux, et plus particulièrement dans la province du Brabant Wallon.

Le marché belge de l’habitation est passé par une phase de correction conjoncturelle. Le marché a été, en d’autres termes, contaminé par le ralentissement de croissance général, tout simplement.

Cette phase de correction a surtout ramené l’activité de construction à un niveau plus normal, ce qui a replacé le secteur dans sa part à long terme de l’économie.

POURQUOI L’IMMOBILIER EST-IL SI CHER ?

Les raisons sont grandement similaires à celles de la hausse des loyers dans notre pays.

Pour reprendre celles déjà développées par l’auteur dans l’excellent ouvrage « Le Guide du Bailleur et de ses Conseillers » aux éditions Édipro, nous devons faire face à une situation démographique et sociale en constante évolution :

Le vieillissement de la population : Les gens restent actifs plus longtemps et bénéficient de services sociaux très abordables leur permettant de rester dans leur logement.

Autrefois on considérait qu’un occupant âgé de plus de 70 ans quittait son logement, ce qui n’est plus cas actuellement.

La monoparentalité : les familles décomposées occupent plus de logements. Quand on pense que les statistiques prouvent que sur 3 mariages, 2 au moins se termineront en divorce, il faudra donc 5 logements au lieu de 3 et donc un taux d’occupation augmenté de plus de 60 %.

L’ouverture des frontières a favorisé également la venue d’expatriés.

La spéculation. Les vendeurs potentiels conservent leurs immeubles parce qu’ils ne veulent pas transiger sur leur prix.

Autrement dit, ils préfèrent ne pas vendre plutôt que de devoir vendre à un prix inférieur.

Et enfin la fiscalité immobilière alourdie considérablement la charge financière liée à la propriété.

Celui qui revend sa maison entend bien récupérer tout ce qu’il a dépensé lors de son achat, même si, dans des conditions particulières, l’état rembourse une partie de ces frais.

À cela s’ajoute, inexorablement, le marché de l’offre et de la demande en hausse constante.

KRACH – BOOM - BULLE

Comment voir l’avenir immobilier en Belgique ? Reprenons quelques définitions :

Le krach immobilier, c’est une forte baisse immobilière où les prix des habitations peuvent chuter de plus de 10 % par an.

Ce phénomène n’a pratiquement pas existé ces dernières années hormis en pleine crise des subprimes aux USA, et le temps d’une année seulement.

Ces dernières années on ne peut pas parler de krach immobilier, la baisse n’a pas été assez soudaine.

La différence entre la bulle immobilière et le boom immobilier est un peu plus subtile.

Un boom des prix des logements peut être inclus dans une bulle immobilière. La bulle immobilière est une forte hausse des prix des habitations et de manière prolongée. Cela peut durer entre 3 et 10 ans, ensuite le marché amorce ce que l’on appelle une correction.

La définition de la bulle immobilière, s’il devait en avoir une, repose sur plusieurs paramètres.

D’une part comme son nom l’indique, les prix de l’immobilier doivent être en hausse, puis cette hausse doit être prolongée sur plusieurs années.

Ensuite, l’augmentation doit être disproportionnée à la hausse des revenus des ménages.

Enfin, le prix des logements doit être incohérent avec la vraie valeur de construction d’un appartement ou d’une maison lorsque l’on cumul le prix du terrain, des matériaux, de la main-d’œuvre.

Ces dernières années avant la crise financière déclenchée aux USA, nous étions sans discuter dans ce phénomène de bulle immobilière.

Mais cela ouvre un autre débat. La crise économique s’est répandue dans le monde comme en Belgique et les prix des maisons et autres appartements n’ont pas baissé et restent très élevés.

Nous sommes certainement toujours dans une bulle puisque la philosophie de ce phénomène est de démontrer l’incohérence entre la vraie valeur d’un logement ou d’une habitation avec la valeur où vous le retrouvez dans n’importe quelle agence immobilière.

C’est bien cela la bulle immobilière. En 50 ans les prix à la consommation ont été multipliés par 10 en Belgique, les prix des loyers par 20, ceux des charges par 30 et ceux de l’immobilier par 55 ! Les prix des logements en 50 ans ont augmenté de 5 400 % hors inflation.

Il y a des raisons à cela. Notre système financier a tout simplement réorienté ces investissements vers le logement en spéculant sur le dos de l’explosion démographique.

L’autre raison vient du risque augmentant pour les futures générations de ne plus bénéficier de la pension.

Or la meilleure manière de la préparer est de devenir propriétaire au moins de sa résidence principale.

Petit à petit la bulle a donc gonflé au début à cause des investisseurs puis par la suite à cause des particuliers qui ne font que proposer toujours plus cher pour un même bien immobilier.

C’est pour tirer la sonnette d’alarme que par exemple, une organisation associative « Académie des Métiers de l’Immobilier et de l’Expertise – ACA.DE.M.I.E », créée par l’auteur, existe, pour tenir informés les agents immobiliers ainsi que les particuliers sur la situation des spéculations.

Mais après la bulle vient la crise immobilière ou pire, le krach immobilier, c’est tout l’esprit de l’économie qui revient au galop et notamment le fameux cycle de kondratiev, ou les marées du Mont-Saint-Michel.

Un principe simple qui se résume par la doctrine : un extrême en appelle un autre (devise très souvent valable et pas seulement en économie), une bulle appelle donc une crise.

Très concrètement, la hausse des prix de l’immobilier, supérieure à la hausse des revenus des ménages doit cesser pour laisser place à une chute tout aussi importante pour corréler de nouveau avec la courbe du PIB (hausse des revenus d’un pays).

Vous comprenez donc que plus la bulle immobilière est importante et plus la crise immobilière qui la suivra le sera également.

Pour les pessimistes, la petite baisse de l’immobilier des dernières années n’aura donc pas suffi et la reprise bien trop rapide des tarifs des logements cette année appellera donc une crise mais probablement un krach immobilier à l’horizon 2015-2020.

Un système instable que les pouvoirs publics, les acteurs de l’immobilier et autres économistes devraient prendre en compte pour prendre les mesures nécessaires.

Alors que certains pays comme l’Espagne ou les États-Unis sont encore en pleine crise immobilière et que la baisse des prix des logements n’est pas terminée, (moins 30 %) d’autres pays comme la Chine, le Canada et… la Belgique voient les prix immobiliers augmenter très fortement.

Les prix des maisons et appartements ont augmenté de plus de 5 % (et même des pics de 28 % selon le baromètre des prix de l’immobilier pour le second trimestre 2010) !

L’explosion démographique et la réouverture des marchés du crédit sont les principales raisons de cette hausse mais ce ne sont pas les seules.

En effet, pour sortir de la crise financière, les gouvernements des pays développés, comme chez nous, ont injecté énormément de liquidités dans le système financier, bien souvent pour sauver les banques de la faillite.

Ces liquidités sont en train petit à petit de revenir vers le consommateur qui va s’en servir pour acheter son logement à crédit.

Les facilités actuelles vont lui permettre d’acheter malgré des prix élevés voir même de faire de la surenchère. La bulle immobilière repart donc de plus belle.

On pourrait tenter de stopper ce phénomène mais les liquidités sont injectées et c’est trop tard. L’immobilier va donc repartir à la hausse jusqu’à la prochaine crise.

Une alternative est néanmoins possible à ce scénario, par une augmentation des stocks immobiliers importante et un rééquilibrage entre l’offre et la demande.

C’est la meilleure solution qui s’offre à nous, à condition de construire massivement des bâtiments destinés au logement. Qui va le faire ?

On parle souvent de la bonne position de la Belgique dans le marché européen mais il faut relativiser. Bruxelles, par exemple, est située en bonne position par rapport aux autres capitales des pays de la communauté européenne au niveau du prix des logements, mais reste chère par rapport aux revenus moyens de ses habitants.

Bruxelles et le Brabant Wallon possèdent un taux élevé de travailleurs à hauts revenus grâce aux Institutions Européennes et aux entreprises de hautes technologies qui y sont présentes, mais un salarié, un ouvrier ou une vendeuse de grand magasin ne gagne pas suffisamment pour s’offrir un logement décent.

Le phénomène est identique dans d’autres capitales comme à Paris et encore bien pire à Londres.

Cela entraîne donc l’exode vers des régions moins touchées par la crise mais, conséquemment, une hausse du marché immobilier.

C’EST QUOI LES SUBPRIMES ?

Tant qu’à faire, essayons de comprendre de phénomène, ne fusse que pour alimenter les conversations dans les ennuyantes réceptions.

Ce démon provenu des États-Unis, à l’époque de G.W. Bush, a terrorisé notre économie en 2008 provoquant ainsi un réflexe de panique pratiquement semblable à celle de 1929, sinon que, comme dit précédemment, la réaction des gouvernements a permis de maintenir l’équilibre indispensable des institutions bancaires en y réinjectant des masses d’argent liquide.

Dans la superbe crise financière qui vient de nous sauter à la figure, l’immobilier américain avec ses subprimes a bon dos : ce n’est pas le fond de l’affaire.

Toutes les crises financières se ressemblent, mais il n’y a que l’objet qui change : les tulipes (1637), le sucre (1974), Internet (2001)….

Le problème, cette fois, est que l’on ne comprend plus rien à la nature et au contenu du papier financier, tant les acteurs ont fait preuve de créativité et tant les sommes en jeu sont colossales.

Au départ tout est simple. Il s’agit d’élargir l’accès au marché immobilier américain à tous les ménages, même les plus fragiles. Les banques prêtent donc aux dits ménages en créant une prime exceptionnelle (subprime) pour le risque de défaut.

Pour le prêteur, le risque n’est pas grand en supposant la hausse continuelle de l’immobilier qui permettrait le remboursement des dettes en revendant les biens.

Elles vont ainsi détenir dans leurs comptes une quantité de papier, contrepartie de ces prêts risqués, qui sont autant de revenus futurs au fur et à mesure des remboursements supposés. Rien que du potentiel positif donc.

Le problème est que le consommateur américain vit en permanence à crédit et réemprunte régulièrement le montant de la plus-value de son habitation,… pour consommer.

Les banques vont alors construire une fusée à trois étages, de plus en plus gros et opaques. Ces trois étages s’appellent ABS (asset backed securities), CDO (collateralized debt obligations) et SIV (spécial investment vehicles).

La clé pour comprendre le problème est le concept de « titrisation », bien connu des professionnels de l’immobilier : on amalgame tous les papiers financiers que l’on détient et on compose un gros paquet virtuel découpé par morceaux. Ces morceaux sont revendus à d’autres banques, dotés d’une valeur et d’un cours.

Le premier étage de la fusée est constitué, pour la titrisation, des ABS, apparemment solidement gagées : deux tiers sur des hypothèques immobilières (mais, à quelle valeur réelle ?) et un tiers sur d’autres actifs financiers, comme les cartes de crédit par exemple.

Les ABS à elles seules représentent 10 700 milliards de dollars, ce qui donne le vertige (360 fois le PIB de la Belgique), lorsqu’on sait que le PIB mondial représente 50 000 milliards de dollars et la masse des dépôts bancaires mondiaux 38 500 milliards de dollars.

C’est là qu’intervient la finance dite « structurée » pour construire le deuxième étage de la fusée.

Une banque d’affaires rachète des titres d’ABS et en compose un nouvel assemblage (un bout de subprimes pourris, un bout d’obligations un peu moins mauvaises, un bout de cartes de crédit, etc.) qu’elle empaquette dans un nouvel emballage, appelé CDO. Il est le résultat d’une cuisine interne opaque que seuls quelques matheux créatifs comprennent, sans maîtriser les créatures étranges sorties de leurs laboratoires.

Ces banques commencent alors à vendre massivement des CDO, toujours plus sophistiqués, qui se mettent à circuler sur le marché.

Leur nombre et leur composition font qu’ils acquièrent une valeur virtuelle magique, à laquelle personne ne comprend plus rien, même pour les professionnels qui les achètent. Mais, dans la sphère financière, il est très tendance de fabriquer et d’acheter du CDO, comme des moutons de Panurge.

En outre, les agences de notation se mettent à