De bum à millionnaire

Par Jocelyn Grégoire et Jacques Lépine

Abandonné par son père à l’âge de 4 ans, Jocelyn Grégoire a grandi dans un quartier défavorisé. Sa jeunesse n’avait rien d’un conte de fées; intimidé et brutalisé par les élèves de son école, il n’osait même pas quitter son domicile par crainte de retomber entre les griffes de ses jeunes bourreaux. Dénué de confiance en lui, il a accepté sa situation sans broncher jusqu’au jour où il a décroché son premier emploi. Déterminé à devenir la meilleure version de lui-même, il tentera de s’affranchir des démons du passé qui le pourchassent depuis son enfance. Délinquance, criminalité et décisions regrettables viendront toutefois s’interposer entre son objectif et lui, l’entraînant sur une sombre voie. Grâce à sa détermination sans limites, il refusera de se laisser abattre et n’hésitera pas à recommencer sa vie à zéro à l’âge de 34 ans. Alors qu’il se pensait né pour un petit pain, Jocelyn est aujourd’hui un homme d’affaires aguerri à la tête d’un empire immobilier et adulé de la communauté professionnelle. Visionnaire, ingénieux et juste assez fou, il a su redéfinir les règles de l’investissement immobilier en réalisant la plus imposante transaction immobilière au Québec en 2018 et en érigeant le plus grand regroupement d’investisseurs immobiliers de la province.

• Langue: Français
• Éditeur: Performance Édition
• Date de sortie: 15 oct. 2020
• ISBN: 9782924941171

Jocelyn Grégoire

Jocelyn Grégoire, fondateur des Mordus d’immobilier, conférencier et auteur du livre De Bum à millionnaire, est un fidèle adepte des enseignements de Coach Ray et s’épanouit lorsqu’il donne au suivant. Cet investisseur accompli compte plus de 2500 transactions immobilières à son actif. Il souhaite sincèrement que ce livre contribue à transformer bien des vies d’entrepreneurs et d’investisseurs immobiliers.

Aperçu du livre

invitée

Chapitre 1

L’USINE

2006

Assis dans mon camion Nissan Titan, je sors le téléphone de ma poche. Sans même réfléchir, je compose le seul numéro qui pourrait, en ce moment, me permettre de récupérer les milliers de dollars qui m’ont filé entre les doigts. J’ai envie de blasphémer et d’assener un coup sur le volant, mais je me retiens. Cet accès de rage n’aidera en rien ma situation. J’aimerais tant pouvoir faire porter le blâme à autrui. Malheureusement, le chapeau de l’erreur ne fait que sur ma tête.

Malgré un picotement désagréable au creux de l’abdomen, je me sens quand même calme pour un gars qui vient de perdre un revenu de 12 000 $ par mois.

Je pourrais me mettre en boule et pleurnicher sur mon sort désastreux. À la place, j’ai déjà échafaudé un plan pour récupérer la somme. Je refuse que ma première acquisition à titre d’investisseur immobilier se transforme en fiasco.

En approchant le téléphone de mon oreille, je prie pour qu’on décroche. Une voix masculine se fait entendre : « Allô?

— Salut. C’est Jocelyn Grégoire. Tu te souviens, quand j’ai acheté l’usine, on était en offres multiples. Peux-tu me donner le nom de l’autre homme qui avait déposé une offre d’achat?

— Pourquoi tu veux ça?

— Pose pas de questions. Donne-moi ses coordonnées, s’il te plaît. »

La chance joue en ma faveur, et le courtier immobilier accepte de me dévoiler l’information tant convoitée. Armé de l’adresse d’un étranger, je démarre mon véhicule et pars en direction de la seule personne capable de m’éviter des pertes financières considérables. J’espère vraiment que mon plan de sauvetage fonctionnera, car je suis à deux doigts de subir un échec cuisant.

Le marché de l’immobilier en 2006-2007

La première fois que je goûte au pouvoir de l’immobilier, ce n’est même pas dans l’idée d’y investir. Je suis simplement propriétaire d’une maison à paliers à Saint-Hubert¹ et un heureux papa en devenir de mon deuxième enfant. Une chose en entraînant une autre, mes qualités et mes habiletés de propriétaire finissent par s’entrecroiser, et cette union s’avère le point de départ de mon incursion dans cet univers transactionnel.

Natalie, la femme qui partage ma vie depuis sept ans, est enceinte. Notre fils aîné Cédrick, âgé de six ans, grandit à une vitesse fulgurante et, avec l’arrivée prochaine de Maïka, nous devons impérativement trouver une maison plus spacieuse. Dans mon domicile actuel, il manque une chambre pour loger convenablement ma petite famille. Je décide donc de vendre ma maison.

Nous sommes à la fin de l’année 2005, et je ne connais strictement rien au marché de l’immobilier. Je sais encore moins combien peut valoir ma demeure. Je téléphone à une amie, courtière en immobilier, afin qu’elle en détermine le prix de vente.

Je l’ignore à ce moment, mais au cours des cinq dernières années, ce marché s’est transformé en une véritable mine d’or pour les investisseurs immobiliers et les propriétaires du Québec. Après avoir connu une période d’austérité en 1990, l’industrie a retrouvé ses lettres de noblesse à l’aube du bogue de l’an 2000. Depuis, le prix médian des résidences unifamiliales ne cesse de grimper en flèche et a pratiquement doublé.

Flairant la bonne affaire sans même le savoir, j’ai choisi le moment idéal pour mettre ma maison en vente. En effet, la courtière me téléphone 48 heures après son évaluation pour m’annoncer une excellente nouvelle : « Tu devrais afficher un prix de vente de 289 000 $. »

Je n’en reviens pas. J’ai obtenu cette maison pour 125 000 $ il y a cinq ans et maintenant, selon l’estimation de mon amie, j’empocherais à la revente le double du prix payé. Je songe que je n’ai jamais fait autant d’argent à rembourser une hypothèque. Ironiquement, la mensualité de cette hypothèque est moins élevée que le montant du loyer que je déboursais auparavant, quand je résidais dans un condo² locatif.

Puis, une réflexion me traverse l’esprit : Pourquoi n’ai-je pas acheté et revendu des propriétés chaque jour de ma vie? Je serais désormais incroyablement riche.

Il n’en faut pas plus pour que l’appel de l’immobilier commence à résonner en moi.

Grâce à l’argent obtenu par la vente de la maison, Natalie et moi entreprenons de faire bâtir une belle grande demeure neuve. J’ai déniché un immense terrain résidentiel à Saint-Hubert qui pourra aisément accueillir le magnifique cottage que j’envisage d’y construire. Ce terrain a aussi la particularité d’être situé à côté du bassin de rétention des eaux pluviales de la municipalité. Cela me garantit donc que je n’aurai jamais de voisin à ma gauche. La sainte paix, quoi!

Les trois ou quatre mois qui suivent la vente de ma maison m’apparaissent comme les plus beaux de ma vie. J’ai 32 ans et, chaque jour, je négocie avec des entrepreneurs, des évaluateurs en bâtiments, des sous-traitants, un notaire. La construction de notre nouveau domicile avance à bon train, et tous ces échanges avec des professionnels du milieu m’enivrent. Je découvre et je vis le quotidien d’un investisseur immobilier; je suis novice, mais cela me plaît énormément.

Allumé par mon compte bancaire bien renfloué et ma récente passion, je décide de me lancer pour une première transaction à titre d’investisseur. Puisque je suis copropriétaire d’un garage de débosselage, je jette mon dévolu sur une usine située sur le boulevard Losch, dans le quartier industriel de la ville de Saint-Hubert.

Le bâtiment s’apparente à un gros dôme de 1115 mètres carrés, posé sur un terrain encore plus grand. La bâtisse est loin d’offrir une vue réjouissante, mais elle répond parfaitement à mon besoin, qui est de pouvoir relocaliser mon garage entre ses murs et de louer le reste de la superficie à une entreprise quelconque.

Malheureusement, l’expérience en immobilier me fait cruellement défaut, et le processus d’achat s’étire sur plusieurs mois avant d’aboutir. Les démarches se révèlent complexes et fastidieuses. Je patauge un peu à l’aveuglette et, lorsque la transaction est finalement conclue, je ne suis même plus associé dans la gestion du garage de débosselage, car j’ai décidé de vendre mes parts à mon ancien associé. C’est vous dire à quel point les procédures ont traîné en longueur.

Je me retrouve donc avec une usine, sans garage à abriter, et un seul locataire. Si le pari semble soudainement plus risqué financièrement, il ne l’est pas vraiment. En effet, tous les frais d’exploitation sont absorbés par le loyer de l’occupant actuel. Ce garage, ce n’était que de l’extra dans mes poches.

Le 15 décembre 2006, je passe enfin chez le notaire pour officialiser l’achat de l’usine. Fier de mon premier investissement immobilier, je me sens un peu au-dessus de mes affaires, je l’avoue. Je laisse donc s’écouler la période des Fêtes avant de rendre visite à mon locataire, M. Carrier, pour récolter le loyer mensuel de janvier 2007.

Arrivé sur les lieux, je m’avance vers M. Carrier et je lui dis : « Je me suis déplacé cette fois-ci, mais je ne le ferai pas chaque mois. Faites-moi des chèques postdatés pour les mois à venir. Ça va être plus efficace pour tout le monde. »

M. Carrier me regarde puis se met à rire. Entre deux esclaffements, il me lance : « Des chèques postdatés?! »

— Bien oui. Pour le loyer. »

De mon côté, je suis loin d’entendre à rire en ce moment. J’ai plutôt l’impression que la conversation me mène vers une destination fort désagréable. « Eh bien, mon gars. Tu as oublié de faire tes vérifications, comme il se doit. Mon bail prend fin ce mois-ci. Tu n’auras pas d’autres chèques! »

Cette phrase me fait le même effet que si je venais d’affronter le grand boxeur Mike Tyson dans un ring; je suis k.-o. Je détiens une hypothèque de 12 000 $ par mois à défrayer pour couvrir les frais rattachés à l’usine, et plus aucun locataire d’ici 20 jours. Je suis loin d’être riche à cette époque, et cette somme représente le cinquième de mon salaire annuel. Flûte!

Le pire, c’est que M. Carrier a raison. Je n’ai jamais pris la peine de regarder quand prenait fin son bail. La vérité, c’est que je n’y ai tout simplement pas pensé. C’est le métier qui rentre, comme on dit.

J’essaie de préserver ma fierté devant M. Carrier et, d’un ton nonchalant, je lui réponds : « Oh oui, oui. Ça va. Je vais m’arranger avec ça. »

Je lui dis au revoir et me précipite dans mon camion. L’hiver bat son plein et la température frise les 1000 degrés sous zéro. J’exagère à peine.

En moins de deux secondes, je passe du découragement à la recherche de solutions. Je forme un plan : Je vais tenter de convaincre l’autre personne qui souhaitait acquérir l’usine en même temps que moi de devenir mon locataire ou de me la racheter. Pensez-y, c’est plein de bon sens. Je recherche un client, et lui voulait mettre la main sur cette fameuse usine. Il désire peut-être encore l’obtenir ou y emménager.

Mon plan s’avère tout de même hasardeux, je dois l’avouer. Ma promesse d’achat a été acceptée il y a déjà sept mois, ce qui signifie qu’à peu près tout peut être survenu à cet homme et à son entreprise. Il a possiblement vendu, mis la clé sous la porte, trouvé un autre bâtiment, et j’en passe.

Après avoir obtenu les coordonnées de mon client potentiel auprès du courtier immobilier inscripteur, je fonce vers ses bureaux. Il est 16 h et la nuit commence à recouvrir la ville.

Quinze minutes plus tard, j’arrive à destination. Après m’être présenté à la réceptionniste, elle me fait asseoir dans une salle de conférence. J’y poireaute pendant 1 h 45, aussi bien dire une éternité. Lorsque le propriétaire daigne enfin me rencontrer, à 18 h, je suis affamé, fatigué et pressé d’en finir avec cette conversation. J’ai surtout hâte de savoir si j’arriverai à effectuer mes paiements le mois prochain.

Je prends place devant lui, le visage impassible, car il est impératif qu’il ne découvre pas les vrais motifs de ma présence, c’est-à-dire que j’essaie de me sortir du pétrin. Sinon, mon interlocuteur se retrouvera en position de force, et la négociation sera tout sauf équitable.

Imaginez que vous possédez une maison à vendre et que l’un de vos visiteurs déclare haut et fort qu’il consent à l’acheter, peu importe le prix. Que faites-vous? Rien, justement. Avec une affirmation pareille, nul besoin de baisser votre prix ni même d’acquiescer à ses demandes.

Votre acheteur potentiel s’est tiré lui-même dans le pied en vous laissant le beau jeu. Il aime déjà cette maison et il acceptera toutes vos conditions pour s’assurer de l’obtenir. Élan d’enthousiasme qui lui coûtera plusieurs milliers de dollars.

Pour éviter de devenir cet acheteur peu futé, je dois convaincre la personne devant moi que je suis là pour lui rendre service et non l’inverse. Autrement, s’il est le moindrement aguerri, il me proposera de louer mon usine pour une bagatelle ou, pire encore, de la racheter au prix payé. Il est impensable que l’un ou l’autre de ces scénarios se réalisent. Ma carrière d’investisseur immobilier ne prendra pas fin aussi abruptement.

J’attends que mon client potentiel s’installe au bout de la table de conférence, puis j’ouvre la conversation avec confiance. Je lui pose quelques questions sur son entreprise, sur lui, sur son appréciation des locaux dans lesquels il oeuvre.

Pour l’inciter à parler davantage, je m’assure d’obtenir des réponses à long développement. Surtout, j’écoute très attentivement. Je sais que mon argument clé pour le convaincre d’emménager chez moi se trouve dans ses explications.

Question après question, j’analyse chaque mot qui sort de la bouche de mon interlocuteur. Lorsque je sens que le courant passe bien entre nous, je lui lance : « Pourquoi est-ce que vous cherchiez à quitter vos locaux actuels?

— Le propriétaire ne s’occupe pas de nous ici. Il y a des trous plein les murs. Il fait toujours froid. L’entretien de la place laisse à désirer et j’en ai assez.

— M’en parlez pas. J’ai tellement gelé dans votre salle de conférence! »

L’homme me regarde, l’air désolé, et approuve avec un hochement de tête. Et voilà! Il vient de se convaincre lui-même qu’il doit absolument quitter cet endroit. Il a honte de l’image que projette sa salle d’attente glaciale lorsqu’il reçoit des visiteurs.

Je lui demande ensuite le prix mensuel de son loyer. Je dois reconnaître que la chance me sourit, car le locataire me répond tout bonnement. Il me livre l’information sur un plateau d’argent. Quel mauvais négociateur!

À sa place, j’aurais plutôt relancé en demandant : « Combien demandes-tu pour ton loyer? » Il ne faut jamais être le premier à se compromettre sur le prix. Jamais. C’est la base de toute négociation.

Maintenant qu’il est convaincu qu’il doit déménager et que je connais ses attentes en matière de prix, il ne me reste plus qu’une seule question à poser pour conclure cette entente : « Ça vous intéresserait de louer une partie de mon usine? Je n’ai besoin que de la moitié de l’espace disponible pour mon entreprise (c’est un mensonge, évidemment, car je ne possède plus de garage), mais si vous avez besoin d’occuper toute la superficie, j’ai une autre option. Par contre, il faut que vous décidiez maintenant. »

Il me sourit et me tend la main. L’affaire est conclue. Je repars avec un problème en moins et 6 000 $ de profits nets par mois grâce à mon nouveau locataire. Le plus beau dans tout ça, c’est que cette somme est supérieure à celle que me rapporte l’occupant qui quittera mon local à la fin du mois. J’ai réussi à transformer une situation catastrophique en mine d’or. « Contrôle tes pensées et tu contrôleras ta destinée. »

Ce mantra me vient du célèbre coach et motivateur américain Tony Robbins, un homme dont les paroles m’inspireront grandement tout au long de ma vie. Je comprends enfin toute la portée de ces paroles, car je viens de prendre le contrôle de ma destinée. Je suis désormais un investisseur immobilier à temps plein.

Chapitre 2

LE SOLITAIRE

1978 – Mes 4 ans

Bâton de hockey à la main, je m’amuse à frapper la balle en plastique qui roule devant moi. Du haut de mes 4 ans, j’ai un plaisir fou à propulser cette sphère blanche de toutes mes forces et à courir derrière. Sous ce soleil radieux d’août 1978, j’élève mon bâton bien haut dans les airs et je rigole à chaque frappe.

Dans ma tête de petit bonhomme, j’imagine être aussi doué que le « démon blond », le talentueux Guy Lafleur. Les activités de la Ligue nationale de hockey pour la saison 1977-1978 viennent de prendre fin, et Lafleur a réussi à atteindre le cap des 60 buts en une saison. Un véritable exploit! Ses prouesses lui méritent le titre de joueur par excellence de la ligue, et on lui décerne le trophée Hart pour couronner son succès. Tout comme lui, l’équipe des Canadiens de Montréal a une fois de plus prouvé sa domination de la division Norris. Notre Tricolore demeure invaincu et soulève fièrement sa troisième coupe Stanley consécutive.

Frappe, cours. Frappe, cours. Je répète sans cesse ce petit manège sur le minuscule terrain gazonné de l’immeuble à logements que nous habitons, rue Bonaparte, à Saint-Hubert. J’y vis dans un appartement de cinq pièces avec mon frère cadet Normand et ma mère Mariette. Notre logement, situé au sous-sol de cette bâtisse des années 1960, est très peu éclairé, mal divisé et pas très joli. En revanche, il offre l’avantage d’être toujours frais.

Soudain, un homme attire mon attention alors qu’il descend d’un luxueux véhicule, de l’autre côté de la rue. Je cesse mon jeu quelques instants pour l’observer plus longuement.

Très élégant, cet homme ne réside certainement pas dans notre modeste quartier. À mes