Comprendre le livre foncier d'Alsace-Moselle et le pratiquer

Par François Hubé

Hérité du droit allemand, le livre foncier (Grundbuch), est le fleuron du droit local alsacien mosellan. Il décrit juridiquement les immeubles et les droits réels qui les affectent (propriété, usufruit, hypothèques, sûretés judiciaires et légales, restrictions au droit de disposer, servitudes, etc.) et qu’il conserve sous la forme d’un registre de publicité légale qui est tenu par un magistrat de l’ordre judiciaire, le juge du livre foncier. Ils exigent le respect d’un formalisme strict et rigoureux.
Le présent ouvrage en donne la quintessence.

Les praticiens qui devaient rechercher à leurs questions les solutions propres au droit local dans des publications spécialement dédiées aux problèmes posés, ont un intérêt évident à disposer d’un instrument de travail fiable pour une appréhension plus aisée du droit du livre foncier, ce que cet ouvrage détermine.
Le lecteur en tirera un enseignement avisé et un savoir fin de la matière.

Donner sur le plan pratique, une vue d’ensemble du droit du livre foncier, a été la gageure innovante de cet ouvrage.

• Langue: Français
• Éditeur: Éditions Larcier
• Date de sortie: 27 nov. 2013
• ISBN: 9782879745893

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EAN : 978-2-87974-589-3

Cette version numérique de l’ouvrage a été réalisée par Nord Compo pour le Groupe De Boeck. Nous vous remercions de respecter la propriété littéraire et artistique. Le « photoco-pillage » menace l’avenir du livre.

ISSN 2227-9660

Entre le fort et le faible, entre le riche et le pauvre, entre le maître et le serviteur, c’est la liberté qui opprime et la loi qui affranchit.

Lacordaire

Remerciements

Ils sont revenus, ils sont là, ils m’accompagnent. Ce sont les miens, mes égarés du temps, mes esprits frappeurs, mes anges gardiens. Comme les passeurs de souvenirs, ils mènent mon bateau ivre d’une rive à l’autre sur la surface des eaux calmes et tumultueuses de ma vie. Ils me font avancer toujours plus loin, jusqu’aux confins de moi. Ils permettent de m’échapper des ténèbres, de tendre mon visage vers la lumière et de tracer ma route pour dire les expatriations, les voyages de l’âme et magnifier la nostalgie de mes rêves. Ils m’invitent à regarder mon propre visage dans le miroir du quotidien pour supporter les blessures qu’inflige le temps. Ils veulent que les sourires et les bonheurs dirigent mes évènements vers le haut. Ils sont bribes de vécus, réalités et phantasmes, utopies et espoirs. Ce sont les miens…

François Hubé

Avant-propos

Pour décrire une vision du monde en philosophie, il est d’usage d’employer le terme « système ». Ce concept, rapporté à l’organigramme de la justice, détermine que le livre foncier est un véritable « système » judiciaire, car au contraire d’un agrégat, il est une totalité de telle sorte que les éléments qui le constituent sont liés entre eux, interdépendants – des droits gérés par l’informatique, par exemple – et forment un tout organisé. Sous la hiérarchie du premier président de la cour d’appel, son organisateur, coordonnateur et décideur en est un juge judiciaire, le juge du livre foncier, sans qui rien n’est possible pour régler les litiges et faire respecter les règles du jeu. On peut donc dire d’emblée, et sans même entrer plus dans les détails, que le livre foncier est une technique juridique à caractère systémique.

Les pouvoirs législatifs et exécutifs ont travaillé à la modernisation du livre foncier pour inciter les acteurs qui le pratiquent à le préserver sous de nouvelles formes de fonctionnement et d’exploitation afin de lui donner, à l’aube du XXIe siècle, une impulsion salutaire pour le pérenniser.

Dans ce dessein, l’administration de la Justice a confié à l’organisme de droit public à caractère administratif, crée par le décret du 26 décembre 2007, dénommé EPELFI – Établissement public pour l’exploitation du livre foncier informatisé d’Alsace-Moselle – un contrat de délégation de service public avec mission d’assurer ou de faire assurer l’exploitation et la maintenance des systèmes et du réseau du livre foncier informatisé, de contrôler leur sécurité et l’accès aux données, de délivrer ou de retirer les habilitations à utiliser sa base de données et enfin d’assurer l’enregistrement électronique des requêtes et de délivrer des copies des données à titre de simple renseignement. Son financement provient de trois sources différentes pour assurer son fonctionnement et ses missions (art. 15 D. 2007-1852 du 26 décembre 2007) : les subventions annuelles d’investissements des Conseils Généraux des départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle, les subventions ou dotations annuelles de l’État et enfin, comme autofinancement, les redevances de prestations fournies par l’organisme qui lui sont directement payées.

Le bureau foncier a la responsabilité de veiller, comme doit le faire tout service de l’État, à la satisfaction de ses bénéficiaires que sont ses utilisateurs, dans le respect de ses principes d’égalité de traitement et de large accessibilité.

Son système d’exploitation informatique a été conçu avec ses utilisateurs et ses usagers, sous l’expertise technique et conceptuelle de la société IBM qui en a réalisé et la structure et les logiciels nécessaires à son fonctionnement électronique. Ce paramètre de conception, qui résultait d’un lourd cahier des charges préalablement établi avec tous les intéressés, a été l’une des clés de la cohésion sociale et du respect de l’autorité publique dans le nécessaire concept de l’affirmation des droits des usagers, pour façonner ce service public selon leurs vœux. Les usagers avaient, par ailleurs, exprimé une envie de plus de proximité et d’immédiateté dans leurs relations avec l’administration de la justice qui se devait donc de répondre à leurs besoins et qui s’exprimaient aussi par le souci de tendre à l’individualisation de la prestation à fournir par ses services. Faciliter le vie des citoyens est donc devenue une des missions essentielles des services de l’État.

Le livre foncier, service judiciaire, a pris le parti depuis sa récente dématérialisation de rester, à cet égard et comme par le passé, un service exigeant dans la satisfaction de ses usagers, auxquels il délivre une information sur les droits qu’il publie d’une exactitude irréprochable et d’une incontestable fiabilité, c’est-à-dire une information certifiée de qualité.

La numérisation récente de ses données a été un enjeu majeur d’accessibilité au service public du livre foncier, outre sa modernisation devenue impérieuse au fil du temps pour coller à l’époque, mais sans toutefois que la technologie en ait résolu tous les enjeux. Le facteur humain doit rester, en effet, plus que pertinent dans les relations du livre foncier avec l’extérieur, pour à la fois corriger et l’exclusion sociale et la fracture numérique qui sont un frein à la modernité et à l’accès au droit. Les exclusions à l’accès au droit, sont en effet essentiellement d’ordre territoriale, générationnelle et sociale, et concernent les plus démunis, comme les exclus et les personnes âgées. Elles sont la conséquence de la qualité des infrastructures techniques rapidement obsolescentes, des moyens de communications technologiques comme l’Internet, et du facteur de complexité des interfaces électroniques que ces usagers ont du mal à maîtriser, faute de formation.

Par conséquent, la consultation du service public du livre foncier par accès physique doit rester possible, ne serait-ce pour maintenir un lien d’humanité souvent indispensable entre les différents intervenants et les acteurs du service, tout en restant compatible avec les exigences de son exploitation dématérialisée aux travers d’applications techniques toujours plus complexes.

De l’ancien livre foncier « papier » d’avant 2008, il ne reste plus rien d’autre que des archives. Le livre foncier est entré avec le nouveau siècle dans sa propre modernité avec une existence immatérielle sous la forme de milliards de pixels et d’octets sécurisés à un haut niveau de conservation, car l’enjeu clé du constat est la protection des données personnelles des usagers, leur gestion et leur accès, cependant que dans la conscience collective, on s’attendait voir conservé les structures d’un livre, certes électronique, mais présenté à l’instar de l’ancien format papier, ce qui n’a de toute évidence pas été le cas, et l’on s’est trouvé ainsi en présence de fichiers de données structurées selon une architecture informatique, instituant un nouveau livre foncier sous la forme d’un livre virtuel, en lieu et place du précédent.

La sphère du numérique suscite encore d’autres interrogations parmi lesquelles celles tenant aux principes de proportionnalité et de confidentialité, c’est-à-dire l’intérêt du service rendu en comparaison des informations délivrées et de la définition préalable de l’accessibilité des données. De ce point de vue, le livre foncier a contracté les données pour ne délivrer que des informations valides sur le plan juridique (nature des droits publiés, immeubles, leurs titulaires, leurs charges et leurs bénéficiaires), en accordant aux usagers un accès, aussi large que possible, déterminé dans des contours d’une confidentialité protégée et sécurisée.

Si le numérique a l’avantage d’un vecteur d’une démocratie augmentée dans la mondialisation d’aujourd’hui, on peut toutefois rapporter ici les résultats d’un sondage Harris Interactive, réalisé en 2011, à l’occasion du colloque Berger-Levrault sur « e-administration – transparence des données et satisfaction des citoyens », sur un échantillon national représentatif de la population française âgée de 18 ans et plus, et qui a mesuré la perception des Français à propos des évolutions numériques dans les services publics. Cette enquête a fait apparaître que 47 % des sondés estimaient que la dématérialisation des services publics était trop importante, qu’il n’y avait pas assez de possibilité de contact direct avec l’administration, que 58 % d’entre eux reconnaissaient l’aspect pratique de l’Internet dans les services publics, mais étaient très partagés sur sa facilité d’utilisation, que 75 % des sondés estimaient que l’accès aux services publics sur Internet n’était pas adapté à toutes les catégories de population et qu’Internet était difficile à employer pour 58 % d’entre eux. C’est dire qu’il reste du chemin à parcourir pour changer les attitudes et les pratiques de nos concitoyens qui sont restés sur d’anciens schémas par conservatisme.

Le droit n’est ni une marchandise, ni un produit de consommation courante que certains voudraient qu’il devienne pour des raisons obscures sinon vénales, tant il est patent que des corporations professionnelles se disputent régulièrement son monopole. Il faut donc, à la fois maîtriser son accès et le réguler, en ce sens que les services publics doivent délivrer aux utilisateurs un service et des prestations efficients en qualité et en compétence, critères que le livre foncier d’Alsace et de Moselle a indiscutablement remplis depuis sa création en 1891.

Comme outils de formation, la littérature juridique consacrée au droit civil applicable dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle et notamment au droit du livre foncier qui est de loin l’institution la plus noble, sinon la plus importante de ses branches, a, certes par le passé, consacré aux particularismes locaux d’importants développements et de nombreuses études dans des publications idoines, tels le Recueil Juridique de l’Est ou la Revue de Droit Local ou encore des ouvrages qui ne sont plus réédités du fait qu’ils ne sont plus tenus à jour de l’évolution du droit local qui est hyper spécialisé par nature.

Consacré au droit du livre foncier actualisé et à sa pratique, la rédaction de cet ouvrage est le fruit d’une longue expérience professionnelle de son auteur. Cet ouvrage de droit civil local a vocation à participer à la culture juridique pour quiconque veut manier ou manipuler le régime particulier complexe des droits réels sur les immeubles dans les trois départements de l’Est de la France, car la procédure, pour arriver à publier un droit, est stricte à appliquer, pour ne pas dire fastidieuse.

Donner à voir, à la fois sur les plans théorique et pratique, une vue d’ensemble du droit du livre foncier, a été la gageure innovante de cet ouvrage. Les praticiens, qui devaient rechercher à leurs questions les solutions propres au droit local dans des publications ou études spécialement dédiées aux problèmes posés, ont donc un intérêt évident à disposer d’un instrument de travail qui leur permet de mieux appréhender le droit du livre foncier.

Le citoyen a soif de culture. Mais comme la reconnaissance des idées précède la connaissance, cet ouvrage répondra à l’attente d’un lecteur qui en tirera un enseignement avisé et un savoir fin du droit local alsacien-mosellan du livre foncier.

François Hubé

Liste des abréviations utilisées dans l’ouvrage

Sommaire

Remerciements

Avant-propos

Liste des abréviations utilisées dans l’ouvrage

Sommaire

Introduction L’essentiel de l’histoire du livre foncier comme clé de compréhension des particularités juridiques locales d’Alsace et de Moselle

PREMIÈRE PARTIE

Le régime des droits fonciers d’Alsace-Moselle

CHAPITRE 1

Les règles générales du livre foncier et son organisation matérielle

CHAPITRE 2

Les droits susceptibles d’inscription au livre foncier

CHAPITRE 3

Les conditions de l’inscription, le principe relatif et la forme des actes

CHAPITRE 4

La procédure de l’inscription

CHAPITRE 5

Les effets de l’inscription

CHAPITRE 6

Les particularités des privilèges et les hypothèques

DEUXIÈME PARTIE

Éléments de pratique du livre foncier

TROISIÈME PARTIE

Les principaux arrêts de jurisprudence en droit local alsacien mosellan du livre foncier

CHAPITRE 1

Les arrêts de principe et de portée générale

CHAPITRE 2

Les arrêts selon nomenclature

Les annexes

Index

Bibliographie

Webographie

Introduction

L’essentiel de l’histoire du livre foncier comme clé de compréhension des particularités juridiques locales d’Alsace et de Moselle

A. Le régime des droits immobiliers durant la période 1871 à 1900

B. Le régime des droits immobiliers de 1900 à 1925

C. Le régime des droits immobiliers de 1925 à ce jour

D. La place du livre foncier dans la société contemporaine

(1) Les origines du livre foncier alsacien-lorrain remontent au XIXe siècle. L’Alsace et la Moselle ont conservé un droit local hérité du droit allemand, lui-même conjugué de droit français plus ancien comme le régime hypothécaire du Code Napoléon et la loi du 23 mars 1855. Ces législations ont trouvé à s’appliquer dans les trois départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle, bien que ces départements fussent alors annexés à l’Empire allemand par le traité de Francfort du 10 mai 1871, consécutif à la guerre franco-allemande.

A – LE RÉGIME DES DROITS IMMOBILIERS DURANT LA PÉRIODE 1871 À 1900

(2) L’organisation foncière, après 1871, est restée celle du droit français jusqu’au 1er janvier 1900, date de l’introduction du code civil allemand qui l’a entièrement transformée. Le code civil allemand reposait alors sur le système du livre foncier, à savoir sur des registres dits livres fonciers dans lesquels étaient mentionnés la constitution, le transfert et l’extinction des droits réels immobiliers opérés par un acte juridique. Les droits réels devenaient parfaits par l’effet de leur mention dans ces registres. Pour un fonctionnement efficace du système, un registre devait exister, pour chaque commune, répertoriant les immeubles et leurs propriétaires et les droits réels y rattachés.

(3) L’introduction prévisionnelle du code allemand a conduit à la création en Alsace et Lorraine des bases nécessaires à l’application le plus tôt possible du livre foncier. Dans cette perspective, une loi du 31 mars 1884 avait ordonné la révision du cadastre et il était souhaitable, pour donner au livre foncier toute sa valeur, que chaque immeuble par sa désignation et par le plan cadastral, puisse être retrouvé à la surface du sol. De fait, le cadastre d’alors datait du siècle précédent et était devenu défectueux avec le temps. Il ne reflétait plus la réalité, car les changements n’étaient plus pris en compte depuis longtemps. Les travaux de rénovation ou de réfection cadastrale s’annonçaient longs et fastidieux. D’ailleurs, pour souligner l’étendue de la tâche, il n’ont été terminés que récemment, courant XXe siècle.

(4) Dans l’intervalle de la loi de 1884 et de l’introduction du code allemand en 1900, deux lois sont venues modifier la législation immobilière française alors en vigueur. D’abord, une loi du 24 juillet 1889 sur la propriété foncière, le régime hypothécaire et les honoraires des notaires, qui avait prescrit la forme authentique pour toute aliénation d’un immeuble par acte juridique entre vifs, y compris les partages et les licitations, en imposant aux notaires de désigner dans leurs actes les auteurs du propriétaire et leurs titres, et de faire transcrire tous les actes de mutation dressés par eux et sous leur responsabilité personnelle. Ces dispositions étaient prises pour assurer plus efficacement la publicité des mutations immobilières et pour faciliter la rénovation du cadastre. Cette loi avait également réformé le régime hypothécaire, en soumettant les privilèges et les hypothèque judiciaires et légales du droit français aux principes de spécialité et de publicité, autant que possible. Ensuite, une loi du 22 juin 1891, relative à l’établissement de livres fonciers, qui avait substitué à la publicité par registres hypothécaires du droit français celle par des livres fonciers que le nouveau code allemand devait introduire en Alsace et Lorraine, sans rien changer au droit français, car elle avait certes abrogé les art. 1 à 6 et 8 de la loi du 23 mars 1855, tout en reproduisant ses principales dispositions. L’inscription au livre foncier avait donc pour but et pour effet de rendre le droit inscrit opposable aux tiers qui avaient eux-mêmes acquis un droit sur l’immeuble et l’avaient conservé.

B – LE RÉGIME DES DROITS IMMOBILIERS DE 1900 À 1925

(5) La législation du code civil allemand fut impossible à introduire le 1er janvier 1900, car le cadastre n’était révisé que dans quelques centaines de communes qui disposaient d’un livre foncier établi en conformité de la loi du 22 juin 1891, et ces livres fonciers, eux-mêmes, ne pouvaient servir de registres dans l’acception et selon les exigences du code civil allemand. Ils étaient incomplets quant aux droits réels autres que la propriété. En effet, y étaient certes inscrits, d’après le cadastre révisé, les immeubles et leurs propriétaires, mais l’inscription des autres droits réels n’était effectuée qu’à la demande des parties et dans les conditions de la loi du 23 mars 1855, étant précisé que les servitudes foncières, constituées antérieurement au 1er janvier 1900 étaient dispensées d’inscription.

(6) Comme conséquence de ce fait, et à la veille du 1er janvier 1900, le législateur alsacien-lorrain avait alors le choix entre deux systèmes permis par la loi d’introduction du code allemand. Soit continuer à appliquer la loi ancienne, française d’origine et créer de nouveaux livres fonciers au fur et à mesure de la réfection du cadastre avec l’introduction de la législation immobilière du code civil allemand par commune, une fois tous les droits établis dans le livre foncier. Soit, ce qui a été retenu par le législateur, la mise en vigueur dans l’ensemble du pays, des principes du code civil allemand, en tant qu’ils étaient compatibles avec des livres fonciers imparfaits. Pour son application, dans les communes où il n’existait pas de livre foncier, fut crée un livre dit de propriété, Eingentumsbuch, qui, le 1er janvier 1900, ne contenait que des feuilles blanches et qui devait se remplir au fils du temps et devenir un livre foncier par le jeu des prescriptions de la loi nouvelle. On s’activait dans les communes où le cadastre était rénové pour mettre les registres au point et, dès lors qu’un livre s’est trouvé intégralement constitué, un arrêté le déclarait définitivement établi. Au 11 novembre 1918, jour de l’armistice, trois sortes de livres fonciers existaient donc en Alsace-Lorraine, à savoir :

a) le livre foncier définitif, désigné par la loi allemande du nom de livre foncier d’Empire, Grundbuch ;

b) le livre foncier provisoire, Vorlaüfiges Grundbuch, établi en vertu de la loi du 22 juin 1891, qui n’était pas encore complété ;

c) le livre de propriété, Eigentumsbuch, pour lequel on appliquait le droit allemand pur dans les communes dotées d’un livre foncier définitif et le droit dit intermédiaire, c’est-à-dire le même droit pur allemand avec certaines modalités et certaines réserves, dans les communes qui avaient un livre foncier provisoire ou un livre de propriété.

(7) Cinq principes régissaient alors le droit réel immobilier dans les trois départements recouvrés :

a) la publicité par livre foncier, en ce sens que chaque commune a son livre foncier, dans lequel étaient inscrits les droits résultant des actes de propriété immobilière ;

b) le principe absolu de l’inscription, qui voulait que l’inscription seule opère la constitution, le transfert, la modification et l’extinction d’un droit réel immobilier, c’est-à-dire que les droits n’existaient pas tant qu’ils n’étaient pas inscrits, même entre les parties, ce principe s’appliquant non seulement aux actes juridiques entres vifs, mais à tous les actes juridiques, comme une acquisition par legs, aux attributions par voie de partage qui n’ont pas, en droit local, un caractère purement déclaratif ;

On était donc en présence à cette époque d’un régime de publicité constitutif de droits, par opposition à un régime confortatif de droits, dans lequel le livre foncier va par la suite basculer, par l’effet de la loi du 1er juin 1924 ;

c) le principe relatif de l’inscription qui veut qu’une inscription ne doit être opérée qu’à la condition que celui dont le droit est atteint par l’inscription requise soit lui-même inscrit. Il faut donc que le propriétaire soit inscrit, d’où il découle qu’il est titulaire de l’inscription en tant que bénéficiaire de celle-ci ;

d) la force probante de l’inscription, c’est-à-dire que l’inscription est présumée exacte au profit de celui qui a acquis un droit de bonne foi. Toute preuve contraire est exclue. Il en résulte que l’acquéreur de bonne foi ne peut pas être évincé par un tiers, fut-il le véritable titulaire du droit, qu’il acquiert le droit tel qu’il est inscrit au livre foncier et que les droits non inscrits ne lui sont pas opposables et qu’enfin le livre est réputé exact à l’égard du débiteur hypothécaire qui se libère par le paiement fait au créancier inscrit ;

e) le principe de légalité, qui impose au préposé du livre foncier de procéder à un certain nombre de vérifications et de contrôles sur les actes qui lui sont soumis, avant leur inscription.

(8) Ces mêmes règles ont été appliquées aux livres fonciers provisoires et aux livres de propriété, excepté le principe de la force probante, car ces livres n’offraient pas de garantie suffisante d’exactitude pour les faire bénéficier de la présomption de vérité. Ainsi, les inscriptions du livre foncier définitif bénéficiaient d’une présomption irréfragable d’exactitude, laquelle sera abandonnée et remplacée, à la mise en application de la loi du 1er juin 1924, par une présomption simple, qui souffre la preuve contraire. Les avantages du système sont considérables. Le livre foncier est un véritable état civil de la propriété immobilière. La publicité est on ne peut plus claire, les effets des droits jouent du moment de leur inscription, et le tiers peut facilement se renseigner à leur propos.

C – LE RÉGIME DES DROITS IMMOBILIERS DE 1925 À CE JOUR

(9) Dans l’histoire judiciaire locale, comme on l’a vu, la première entorse au droit français a été la loi du 24 juillet 1889, après le révision cadastrale du 31 mars 1884, qui avait établi le principe de la spécialité des propriétés foncières par l’exigence de la forme notariée pour les actes immobiliers translatifs entre vifs, avec obligation faite aux notaires de les publier. Il y eut d’abord, comme nous le savons, un registre de publicité appelé « livre foncier provisoire » ou « livre de propriété », établi par une loi du 22 juin 1891, pour les communes ayant un cadastre renouvelé. Le livre foncier, en tant que tel, a été introduit en Alsace-Lorraine à partir du 1er janvier 1900 par la loi du 18 août 1896, alors que le code civil allemand l’a été par la loi du 17 avril 1899. L’établissement définitif du livre foncier découle d’une ordonnance ministérielle du 28 janvier 1905, prise en application de l’ordonnance impériale du 18 avril 1900.

(10) Après la grande guerre 1914-1918, la logique du vainqueur eut voulu l’application du droit français aux territoires recouvrés par la France, par l’effet du traité de Versailles du 28 juin 1919 signé à la suite de l’armistice du 11 novembre 1918. Il n’en a rien été pour, à la fois, des raisons politiques qui tenaient à l’attachement des populations au droit local alors en vigueur et dont il fallait assurer la pérennité, et pour des raisons tenant à la situation particulière de l’Alsace et de la Moselle, en ce que ce droit spécifique structurait le particularisme d’un territoire chahuté par des changements sociétaux brusques et irréguliers entre la France et l’Allemagne, changements qui leur furent imposées par les vicissitudes de l’histoire, et qui ont été la cause de cruelles souffrances morales et identitaires pour ses ressortissants. L’histoire s’est répétée lors de la seconde guerre mondiale entre 1939 et 1945, période où l’Alsace et la Moselle étaient redevenus allemandes, et avec les mêmes conséquences.

(11) L’organisation du livre foncier, telle que nous la connaissions, et qui a vu des changements de structures importantes en 2008 par l’effet de l’informatisation, fut ainsi consacrée, au lendemain de l’armistice du 11 novembre 1918 et du traité de Versailles du 28 juin 1919, par la loi d’introduction du 1er juin 1924 qui a mis en vigueur la législation civile française dans les trois départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle. Cette loi fondatrice a maintenu le livre foncier dans son cadre juridique et territorial ancien, mais l’a adapté aux conceptions du droit français.

(12) Sans tendre à l’exhaustivité, le droit local concernait déjà des matières aussi différentes que les régimes des successions, des partages judiciaires, de l’adjudication forcée immobilière, des ventes judiciaires d’immeubles, des associations, des assurances, de la chasse, de la sécurité sociale, des voies d’exécution. Nous savons que le droit général français s’est entre-temps largement inspiré en 1988 du droit local de l’ancien commandement de payer qu’il a harmonisé en créant l’injonction de payer régie par les articles 1405 à 1424 du code de procédure civile, ceci étant la preuve, s’il fallait encore le souligner, de son efficacité et de sa cohérence. La loi du 1er juin 1924 intéressait donc des domaines variés et il n’y avait donc pas que la publicité foncière qui en était l’objet et c’est toujours le cas de nos jours.

(13) Les textes allemands ont, dans les faits, fortement inspiré la loi civile du 1er juin 1924. Celle-ci fut complétée par les décrets d’application du 18 novembre 1924 et du 14 janvier 1927 définissant les règles relatifs à la tenue du livre foncier et plus tard par les lois no 90-1248 du 20 décembre 1990, no 94-342 du 29 avril 1994, no 2002-306 du 4 mars 2002 et enfin par la loi no 2005-563 du 20 mai 2005 dans ses dispositions relatives à la publicité foncière et le décret no 2002-1426 du 3 décembre 2002, complétant le décret du 18 novembre 1924, le code de procédure civile français n’étant applicable en Alsace Moselle que sous réserve des dispositions particulières visées à l’article 2 de son annexe.

(14) Près d’un siècle après le retour de l’Alsace et de la Lorraine à la France en 1918, mettant entre parenthèses la période 1939-1945 où le droit du livre foncier resta inchangé, le droit local est toujours en vigueur, et c’est un droit vivant qui a la particularité de bien s’adapter aux époques successives par l’adoption, pour ce qui concerne le livre foncier, d’un système informatique qui lui confère une modernité incontestable et une haute efficacité que ses utilisateurs réguliers s’accordent à louer.

(15) La légitimité de ce droit local est reconnu de longue date, et sa mise en cause serait politiquement dangereuse, bien que les dispositions qui le régissent aient toujours un caractère provisoire. Ni l’assemblée constituante de 1946, ni la constitution du 4 octobre 1958 n’ont mis en cause ce droit local. Sa légitimité a été réaffirmée récemment par une décision du Conseil Constitutionnel du 6 août 2011, lequel saisi par une QPC (question prioritaire de constitutionnalité) no 2011-157 vient renforcer sa légalité en consacrant un nouveau principe fondamental reconnu par les lois de la République, en décidant que « tant qu’elles n’ont pas été remplacées par les dispositions de droit commun ou harmonisées avec elles, des dispositions législatives et réglementaires particulières aux départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle peuvent demeurer en vigueur ». L’effectivité du droit local a été renforcée par le D. no 2013-395 du 14 mai 2013, qui dresse la liste des textes de lois et des règlements allemands maintenus en vigueur par la loi d’introduction du 1er juin 1924 et par l’ordonnance du 15 septembre 1944, portant publication de la traduction des lois et règlements maintenus en vigueur dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle et qui a adopté leur traduction en langue française, leur conférant une portée officielle et pour répondre à l’exigence constitutionnelle d’accessibilité de la loi posée par le Conseil constitutionnel dans une décision du 30 novembre 2012 prise sur la QPC no 2012-285 et sans que ces traductions vaillent nouvelle adoption des textes. Le livre foncier est concerné par ces traductions pour ce qui concerne la loi d’Alsace-Lorraine du 19 juin 1906 sur le certificat de non-dommageabilité dont le texte n’avait pas paru au JORF (Journal officiel de la République Française) à l’époque (v. infra, 168), le code civil local et la loi du 31 mars 1884 concernant le renouvellement du cadastre, la péréquation de l’impôt foncier et la conservation du cadastre. L’affirmation du droit local vient aussi tenir en échec tous ceux rétifs, vent debout contraires.

(16) Pour toutes ces raisons, il est permis d’affirmer que le droit local a l’avenir devant lui, car il tire maintenant son efficacité juridique d’une légitimité établie par le juge constitutionnel dans l’ordonnancement juridique de la République, lui conférant une relative immunité. Ce principe préserve le droit local existant, mais ne saurait s’étendre à du nouveau droit local et tomberait dans l’hypothèse, peu probable, d’une volonté d’harmonisation du législateur.

(17) Perle du droit local alsacien-mosellan, le livre foncier est chargé du registre de la publicité foncière des droits réels immobiliers. Il a une existence propre et se compare à tord à la conservation des hypothèques, devenue les services chargés de la publicité foncière du régime général français, même si sa vocation finale est identique, en ce qu’il tend à la conservation des données cadastrales, cependant qu’il assure, en sus, la description juridique les immeubles. Il jouit d’une exactitude incontestable, du fait qu’il est tenu par un magistrat professionnel de l’ordre judiciaire, le juge du livre foncier, spécialiste de la matière, qui confère aux droits qu’il publie une parfaite présomption d’exactitude.

(18) Le livre foncier constitue donc un registre de publicité, informatisé depuis 2008. Il est totalement dématérialisé à ce jour. Il est consultable par quiconque a un intérêt justifié. Il est tenu au tribunal d’instance par le service du Bureau foncier sous la forme d’un registre ou livre, matériellement fictif, mais bien réel dans son acception et où sont publiés, après des vérifications poussées et un contrôle de légalité sur lesquels nous reviendrons dans les développements de cet ouvrage, les droits réels immobiliers opposables aux tiers, tels les droits de propriété, les hypothèques, les sûretés, les charges sur un droit et les servitudes, pour ne citer que les plus significatifs d’entre eux.

(19) La dématérialisation du livre foncier a nécessité une adaptation aux nouvelles technologies, non seulement des outils de travail ou des structures d’exploitation, mais aussi des personnels des tribunaux avec des missions redéfinies et des méthodes de travail revisitées de fond en comble. Mais elle a encore davantage posé, en amont, la conduite d’une mise en cohérence des textes, en vue d’une application par un système électronique. Sans toucher à la loi de 1924, nullement nécessaire dans cette entreprise, un nouveau décret d’application devait intervenir pour actualiser les dispositions des décrets des 18 novembre 1924 et 14 janvier 1927 qui avaient été pris pour l’application du livre foncier, et qui furent donc abrogés, hormis les dispositions relatives au livre foncier des mines qui restent maintenues, par le décret no 2009-1193 du 7 octobre 2009, relatif au livre foncier et à son informatisation dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle. Ce texte accompagne désormais la dématérialisation du livre foncier qui, jusqu’en 2008, fut tenu sous la forme de grands livres « papier » comportant les inscriptions manuscrites, sur une durée de plus de cent ans. Le décret du 7 octobre 2009 fixe un cadre réglementaire complet au fonctionnement du livre foncier sous la forme électronique, y compris quant au contenu, aux règles de fonctionnement et aux conditions d’accès aux données.

(20) Alors, devait-on s’inquiéter des effets novateurs qu’allait induire le nouveau texte tel, par exemple, la création d’un nouveau type de recours inconnu en procédure civile sur le refus d’accès aux données informatisées ? A priori non, bien que des manquements dans la transposition aient été observés et qui vont sans doute alimenter la jurisprudence dans les prochaines années. Rien n’est jamais définitivement figé en droit, et il fallait sans aucun doute s’adapter à la présente époque, au risque de voir disparaître le livre foncier du paysage local, car les velléités de mainmise par d’autres services de l’État étaient prégnantes avec la suppression annoncée du conservateur des hypothèques de vieille France qui était alors en discussion. De ce point de vue, il fallait une réponse cohérente et construite, car on ne doit pas oublier que le livre foncier de la loi de 1924 se voulait une mécanique juridique huilée où chaque cas de figure était pensé, prévu avec une précision incontestable, où chaque difficulté avait sa solution parfaitement adaptée comme un mécano où les droits pouvaient s’emboîter aisément, où les combinaisons, hormis celles prohibées par la loi, ne souffraient pas de blocages juridiques et techniques, tant sur les plans du droit que de la procédure. La comparaison entre ce qu’a été le livre foncier hier et celui d’aujourd’hui permet de dire qu’il ne pâtit pas de discordances majeures, et que le dispositif actuel est en adéquation avec le fonctionnement des services judiciaires. L’obsolescence qui caractérisait l’institution, comme un moindre mal pour un bien, a mené à la modernité, en faisant d’elle un fleuron de la Justice d’aujourd’hui, par l’adoption d’un système informatique et de la signature électronique du magistrat foncier, avec une réussite incontestable.

(21) L’institution, plus que centenaire, a adopté de manière définitive le régime de la publicité foncière de type confortatif de droits, c’est-à-dire que le livre foncier confirme des droits mais ne les constitue pas. La loi du 1er juin 1924 prévoit les droits qui doivent être publiés au livre foncier, allant de la propriété immobilière, quel que soit son mode d’acquisition, aux droits acquis par prescription ou accession et les prestations foncières de droit local inexistantes en droit général français, aux fins d’opposabilité aux tiers.

(22) AMALFI (Alsace Moselle Application du Livre Foncier Informatisé) est le nom donné au système d’exploitation des données du livre foncier gérée par un Établissement public d’exploitation du livre foncier informatisé appelé EPELFI, (anciennement GILFAM) placé sous la tutelle du Ministère de la Justice.

(23) Les données informatiques sont ouvertes à tous les publics et accessibles en ligne par le site Internet livrefoncier.fr où la consultation par demande de copie de la situation juridique des immeubles, des droits, de leurs titulaires, des servitudes et des charges, est assujettie au paiement d’une redevance. Sont également consultables, les mentions informatives non opposables aux tiers, et celles affectées d’une sanction en cas de défaut d’inscription, à savoir les demandes en justice de résolution, de révocation, d’annulation d’une convention ou d’une disposition à cause de mort. La conservation des anciens registres manuscrits, dits « volumes » et des annexes papier constituées par les actes et leurs pièces justificatives, est assurée par le CRALFA, Centre Régional des Annexes du Livre Foncier d’Alsace qui a son siège à Habsheim dans le Haut-Rhin. Le CRALFA, qui est en quelque sorte le prolongement de chaque bureau foncier d’Alsace, a pour mission de numériser les annexes du livre foncier non encore dématérialisées, à les tenir, à première demande, à disposition des Bureaux Fonciers, en vue de leur consultation, ou pour en tenir copies aux usagers. La conservation des anciens registres et des annexes du département de la Moselle, qui n’a pas opté pour une structure physique autonome