Transformez vos espaces en revenus locatifs

Par Joe Siart

Hier, un domicile coûtait 3 fois le salaire d'un adulte. Aujourd'hui, c'est 12 fois les revenus d'un couple. Les propriétaires suffoquent du poids de leur crédit.

Heureusement, les plateformes de l'économie de partage vous aident à gagner de l'argent toute de suite - Airbnb pour chambres, Homebox pour stockage, 12,5 pour parkings, HomeCamper pour jardins, etc. - tout en gardant votre résidence pour votre usage.

Mais il y a un contrecoup des villes actant de nouvelles règles, impôts et pénalités. Comment éviter les soucis et faire croitre les revenus locatifs dans l'environnement réglementaire hostile actuel?

Ce livre introduit les méthodologies démontrant précisément quelle combinaison d'actions va produire la meilleure rentabilité sans encombre. Rentas de 5 à 9% sont faisables, sans risque.

Récolter des milliers annuellement, sans investir. Le flux d'argent peut débuter cette semaine même. Dîtes-vous: "Demain sera My Property Payday!"

• Langue: Français
• Éditeur: JoeStartAuthor
• Date de sortie: 24 nov. 2024
• ISBN: 9780999354292

Aperçu du livre

TRANSFORMEZ VOS ESPACES EN REVENUS LOCATIFS

Joe Siart

Editeur initiale My Property Payday, 2023

Révisé et traduit en français, 2024

Copyright © 2024 Joe Siart

Version: française | Format: eBook | Marché: France

Tous droits réservés. Aucune partie de ce livre ne peut être reproduite ou utilisée sous quelque forme que ce soit sans l’autorisation écrite de l’éditeur, sauf dans le cas d’une critique ou d’une citation. Ceci inclus les systèmes d’intelligence artificielle comme ChatGPT, qui sont défendus d’utiliser le contenu de ce livre d’entrainer leurs bots. Le droit d’auteur a été assuré.

Les demandes d’autorisation de reproduire une partie de ce livre doivent être adressées à l’éditeur à l’adresse suivante : info at mypropertypayday dot com Les exemptions peuvent être accordées pour un usage éducatif ou non commercial.

Crédits: Traduction- Quentin Siart | Couverture- Alain Cournoyer | Images: Joe Siart

Logo: Aleah Niemczyk of Shake Studio | Illustrations: Kozikaza

ISBN-13: 978-0-9993542-9-2 (eBook publié par My Property Payday)

PRÉPARER LE TERRAIN

Cette œuvre a pour but d'être distinctive et réellement utile pour un vaste public. Avant de pouvoir définir ce que cette œuvre est, commençons d’abord par définir ce qu’elle n’est pas…

Le problème avec la majorité des conseillers financiers et des livres sur l’immobilier

Veuillez excuser mon analogie enfantine dans un livre centré sur les affaires, mais aimez-vous les super-héros? Il y a de grandes chances que vous soyez fans de Spiderman ainsi que Batman. Marvel et DC préféreraient que vous choisissiez l’un au lieu de l’autre. Spiderman n’existe pas dans l’univers de Batman, et inversement. 

Les conseillers en gestion de patrimoine (CGP) fonctionnent de la même manière. Ils ont les volets fermés. Ils vous disent qu’ils vont prendre vos objectifs en compte et qu’ils vont sélectionner le produit d’investissement qui vous conviennent le mieux parmi toutes les options disponibles. Mais au final, ils vous proposent une classe d’actifs unique, comme les assurances-vie. Ou les actions. Ou les obligations. Ou les commodités.

En France, la quasi-totalité des CGP sont rémunérés avec des rétrocessions (retrocommissions) de compagnies qui fournissent le produit financier vendu par les conseillers. Ca aboutisse à des suggestions d’un intéressé, pas des vrais recommandations personnalisés. Donc, ils ne vous parlent pas des milliers de différentes façons qui existent vraiment pour se faire de l’argent, qui sont de plus des investissements fantastiques et appropriés pour la plupart des personnes. 

Aucun d’entre eux ne suggère d’investir dans l’immobilier, car ce n’est pas ce qu’ils vendent. Même s’ils le suggéraient, ils proposeraient d’acheter une nouvelle propriété (sur plan qu’un promoteur leur verse un pot-de-vin dessus). Ils ne proposeraient jamais un moyen de gagner de l’argent avec votre propriété actuelle. Ils ne gagnent rien à vous suggérer cette option!

Les livres sur l’immobilier marchent comme ça également. Il existe une multitude de tomes sur comment acheter et revendre les maisons ou sur la méthode acheter, réhabiliter, louer, refinancer, répéter, (BRRRR méthode de buy, rehab, rent, refinance, repeat en anglais) et rien sur méthodes différents que ça. D’autres préconisent d’acheter pour louer (buy-to-let, ou BTL en anglais) sur le long-terme. Certains couvrent la location à court terme en mentionnant seulement Airbnb, et négligeant littéralement des centaines d'autres plateformes. Croyez-le ou non, il y a un livre de poche de 254 pages qui parle uniquement de comment investir dans les places de parking!

Si vous êtes comme l’auteur du livre que vous avez entre les mains, vous savez intuitivement que chacune de ces méthodes n’est qu’une petite part d’un plus grand tout. L’univers de la location immobilière est infiniment plus grand qu’ils ne le font paraître. Toutes ces façons de gagner de l’argent avec l’immobilier existent simultanément dans la vraie vie. Certaines sont applicables dans certaines situations, et d’autres marcheraient mieux dans des circonstances différentes. 

La même personne, avec deux propriétés différentes, pourrait gérer un revenu locatif différent pour chacune d’entre elles. Une propriété pourrait même générer plusieurs revenus locatifs différents en même temps, ou durant des saisons opposées. Une propriété pourrait être à la fois un véhicule d’investissement et assouvir le plaisir personnel du propriétaire. Vous et moi savons qu’il y a une infinité de possibilités.

Ce livre a pour ambition de vous apporter une vue du ciel, en couvrant davantage de méthodes de génération de revenus grâce aux biens immobiliers personnels. Cette œuvre présage d'être plus holistique, en décomposant une propriété en ses composants appelés espaces. La loupe utilisée pour examiner ce vaste marché est l'économie du partage.

Pour qui est ce livre?

Dans le monde du startup, quand on veut montrer la taille d’une opportunité, on parle du Marché Adressable Total, ou de MAT (Total Addressable Market, ou TAM en anglais). Ceci additionne tous les prospects qui pourraient s'intéresser à acheter un nouveau produit ou un nouveau service.

La plupart des livres sur l’immobilier sont faits pour une infime partie de la population: les investisseurs. Il existe une armée d’entreprises qui poursuivent les investisseurs, et seulement les investisseurs. Donc beaucoup de personnes qui cherchent désespérément le même petit amas d’argent.

Mais à quel point ce panier d’argent est-il petit? En France, environ un adulte sur dix possède des résidences secondaires ou des propriétés d’investissement. Environ 10% de la population possède des actions. Devinez quoi? Ce sont les mêmes personnes!

Des personnes âgées. Des personnes à la retraite. Deux tiers des 3,6 millions de résidences secondaires en France sont possédés par des personnes de plus de 60 ans. Ils sont minoritaires.

Bien sûr, beaucoup de livres et de magazines sont aussi ambitieux. Si l’auteur vante la belle vie, même ceux qui ne peuvent pas se le permettre pourraient acheter ses mots. On a le droit de rêver, n’est-ce-pas?

Quand bien même, ce livre n’a pas été écrit uniquement pour les aspirants. Il a été écrit pour ceux qui possèdent déjà des atouts.

Environ 60% des Français sont propriétaires. Beaucoup sont des jeunes gens, des actifs, qui travaillent, et qui subviennent sûrement aux besoins de leur famille.

Que vous soyez encore en train de travailler pour payer votre hypothèque, ou que vous ayez atteint la ligne d'arrivée dans la course d’une carrière, vous avez sacrifié un quart de votre vie pour pouvoir dire que les quatre murs autour de vous sont les vôtres. Vous travaillez dur. Vous êtes dans la majorité. Vous aussi, vous méritez de bons conseils et de bonnes opportunités.

Les consultants CGP ne frapperont pas à votre porte. Ils sont uniquement concentrés sur les personnes qui ont les poches les plus remplies. Ici, à My Property Payday, nous nous concentrons sur vous.

Venez comme vous êtes! Amenez ce que vous avez! En ne faisant que lire ces pages, vous êtes déjà plus que préparés à tirer profit de cette énorme opportunité dans le marché de la location. Et ceci, sans aucun investissement requis de votre part. Vous n’avez pas besoin de vendre. Vous n’avez pas besoin de déménager. Vous n’avez à prendre aucun risque.

En termes de nombres purs, le MAT de ce livre se compte en dizaines de millions. Rien qu’en France, plus de 30 millions de personnes habitent dans une maison dont ils sont le propriétaire. Cela veut dire qu’il y a six fois plus de personnes comme vous qu’il n’y a d’investisseurs.

N’oublions pas que les investisseurs sont également des propriétaires. Les meilleurs d’entre eux se rendent compte que l’investissement passif est un jeu de perdants. Les rentiers laissent beaucoup trop d’argent sur la table par paresse. Les meilleurs d’entre vous sont prêts à Activer vos Atouts maintenant, sans aucun délai. Ce livre est pour vous.

Ce guide est destiné principalement pour les personnes suivantes:

Les propriétaires avec une résidence primaire ou secondaire

Les gardiens de biens résidentiels partagés (comme des bureaux familiaux, des proches surveillant les propriétés de leurs aînés, etc.)

Les entrepreneurs indépendants avec une petite entreprise en développement ayant un rapport avec la gestion de propriété

Les individus cherchant à faire leur premier achat d’un bien locatif, et qui cherchent comment tirer le meilleur parti de leur investissement

Les locataires, les colocataires, et les personnes vivant dans des espaces de vie communs ne font pas partie du public principal de ce livre. Cependant, s'ils reçoivent l’autorisation de leur propriétaire (typiquement en échange du partage des bénéfices) ils pourraient appliquer les principes de ce livre pour faire gagner un revenu supplémentaire aux deux parties. Le dernier chapitre de ce livre, Rien à perdre, est fait pour ce segment.

Même si beaucoup de professionnels dans le domaine de l’immobilier pourraient apprendre deux ou trois choses grâce à ce livre, ce livre n’a pas pour but d’adresser leurs besoins directement. Les agents immobiliers, les constructeurs, les développeurs, les financiers, et les grands gestionnaires d'immeubles institutionnels et commerciaux peuvent trouver des informations plus détaillées sur leurs secteurs ailleurs. Si vous êtes un professionnel, vous aurez sûrement plus intérêt à offrir ce livre à vos clients. En lisant le contenu de cet ouvrage, vos clients vont avoir une plus grande appréciation pour les services que vous leur proposez, et une meilleure connaissance de la valeur que vos services leur apportent vis-à-vis de leurs désirs en revenus locatifs.

Les investisseurs amateurs qui possèdent un peu de revenu disponible et qui veulent ajouter à leur patrimoine immobilier, vont trouver dans ce livre une bonne introduction au sujet, surtout les chapitres présents dans le dernier tiers de l’ouvrage, dans la section Étendre.

Cependant, les spéculateurs à plein temps avec un appétit vorace pour les projets à haut risque trouveront ce livre trop bénin. Les soi-disant gros joueurs, ceux qui achètent et revendent les maisons (house-flippers), ceux qui annoncent pouvoir devenir riches rapidement, et ceux qui s’attendent à recevoir des retours massifs en s’endettant trop pour leur profile, ou en ayant trop de biens immobiliers et espérant que les locataires payent 100% ou plus de leurs hypothèques, ce livre n’est pas pour eux.

Cet ouvrage est fait pour ceux qui sont réalistes. Presque toutes les activités et les méthodes présentées dans ce livre peuvent être facilement mises en place et facilement interrompues, et cela à tout moment, ou dans un délai raisonnable. Notre but premier est de ​​valoriser votre patrimoine existant, sans avoir à acheter davantage de biens immobiliers. Si votre profil vous permet d’acheter plus de propriétés, nous vous suggérerons des façons intelligentes et relativement sûres d’utiliser votre propriété nouvellement acquise pour augmenter votre potentiel à générer des revenus.

Si dans l’avenir vous voulez arrêter n’importe laquelle de ces activités, ou même toutes, vous devriez pouvoir le faire du jour au lendemain pratiquement, et ainsi retourner à votre vie antérieure. Votre monde ne s'effondrera pas comme un château de cartes. Dans la plupart des cas, vous n’aurez même pas à déménager, ni à vendre votre lieu de résidence, ni à refinancer, ni à trouver des acheteurs pour vos propriétés, ni à payer des frais de sortie élevés aux fournisseurs de services ou aux conseillers financiers ou aux professionnels de l’immobilier. Ce livre a pour but de vous donner une entrée facile dans l’immobilier, avec une sortie facile, et tout cela avec très peu ou aucun risque. Même avec un but aussi banale, les retours que vous pouvez faire valent bien l'effort, dépassant souvent de nombreuses autres manières d’investir.

Ce guide adresse les types de propriétés suivants:

Les appartements, les copropriétés, et d’autres unités individuelles dans un logement collectif plus grand. Cela peut donc inclure les toits, les balcons, les terrasses, les caves, les boîtes, les places de parking et les installations de stockage associées à ces places et appartenant aux propriétaires individuels (et non pas l’association collective ou à la gestion du bâtiment).

Les maisons unifamiliales, les villas, les maisons de ville, etc. Cela peut inclure leurs jardins associés, leurs piscines, leurs cabanons, leurs garages, leurs attachements, leurs unités pour loger leurs belles-familles, etc.

Les petites maisons, les maisons mobiles, les camping-cars, les yourtes et les tentes qui peuvent être installées ou déplacées sur le terrain privé du propriétaire.

Les terres, les espaces ouverts, les bois privés, les fermes et les structures qui peuvent y être, comme les granges, les cabanes, les hangars, un bateau ou une péniche habituellement amarrée sur un lac ou une rivière, etc.

Alors que le livre n’a pas été vraiment conçu spécifiquement pour des propriétés commerciales, des hôtels, des auberges, des développements multi-unités, des gîtes ou des bed & breakfasts, des campings agréés, ou des parkings et d’autres établissements à plein temps, certains des principes traités dans ce livre peuvent aider des gestionnaires de ces installations à glaner des moyens d’améliorer la rentabilité de leurs opérations.

Si vous avez ouvert ce livre à la maison, regardez autour de vous. Vous ne vous en rendez peut-être pas encore compte, mais il y a de l’or dans vos murs! Il y a de l’argent à l’intérieur de votre clôture. Mettez votre chapeau de mineur, parce que nous allons creuser!

CHAPTER ONE

L'opportunité de partage

L'ÉCONOMIE COLLABORATIVE (SHARING economy) existe depuis longtemps dans le secteur de l'immobilier. Les pensions de famille. Les colocations. Les logeurs. Les chambres d'étudiants. Les professeurs invités. Femmes de ménage, cuisiniers, jardiniers, au pairs en pension complète. Les chambres d'hôtes. Le gardiennage de maison. Il y a toujours eu des gens qui payaient pour un hébergement à court terme ou qui fournissaient des services en échange d'un lit et d'un couvert.

Ce qui a changé aujourd'hui, c'est la myriade de façons dont vous pouvez désormais louer votre maison, et le grand nombre de plateformes prêtes à vous aider. Vrbo trouve des touristes pour louer votre maison ou votre villa entière pendant une semaine. HomeBox loue votre espace inutilisé à des particuliers pour qu'ils y entreposent leurs affaires. YesPark ouvre votre garage aux automobilistes à la recherche d'une place de parking. Bird Office transforme votre salon en espace de réunion pour les équipes d'entreprise ou le co-working. WePeps loue votre jardin et Swimmy votre piscine à des organisateurs d'événements pour la journée. Gamping fait venir des camping-cars haut de gamme sur votre pelouse, ou des véhicules récréatifs pour un stationnement temporaire sur place. Privateaser transforme votre terrasse ou votre toit en fête de lancement d'une marque de mode. La plateforme créative 20000 Lieux attire des cinéastes et des photographes sur votre propriété pour tourner des films, des émissions de télévision, des clips musicaux et des spots publicitaires. Locaviz trouve un étudiant pour louer votre chambre d'amis pendant l'année scolaire. Homelike recherche un logement d'une durée d'un mois pour des voyageurs d'affaires en mission d'expatriation ou en formation. Et ainsi de suite.

Chacune des entreprises mentionnées ci-dessus opère actuellement en France. Chacune a au moins une demi-douzaine de concurrents dans le pays qui offrent des services similaires dans leur secteur spécifique. De nouvelles plateformes sont lancées chaque jour. Les plateformes existantes s'étendent à de nouvelles offres et à de nouveaux territoires.

En tant que propriétaire d'un bien immobilier, vous avez ce que de nombreuses personnes recherchent : un inventaire. Les plateformes abondent pour mettre en relation les chercheurs (la demande) et ce que vous avez à proposer (l'offre).

Les téléspectateurs voient leurs aspirations en matière de revenus immobiliers prendre vie dans des émissions comme ‘Stay Here’ et ’Motel Makeover' sur Netflix, ‘The Vacation Rental Show’ produit par Booking et ‘Rental Renovations.’

Il existe une multitude de podcasts destinés aux hôtes, tels que "Get Paid for your Pad, Short-Term Rental Profits et Vacation Rental Machine." Malheureusement, la quasi-totalité d'entre eux traite exclusivement d'Airbnb,ou uniquement des investissements ou seulement de la location traditionnelle à long terme, ignorant ainsi une kyrielle d'options génératrices de revenus pour les propriétaires.

Selon Search Logistics, l'hôte moyen sur Airbnb gagne 13 800 $ par an. Les revenus annuels moyens des hôtes ont augmenté de 43,8 % depuis le début de l'année 2021. Depuis le lancement d'Airbnb, les hôtes ont collectivement gagné plus de 150 milliards de dollars.

Bien que la plupart des gens associent l'économie de partage à Airbnb (avec 6.6 millions d'annonces dans le monde en 2022), vous voyez bien qu'il y a certainement, bien plus que cela. Mais pour vous donner une idée du MAT (Total Addressable Market) global, plongeons d'abord dans les chiffres mondiaux de l'hébergement, ce qui nous aidera à évaluer l'opportunité.

Une étude réalisée en 2019 par Cleveland Research a additionné les revenus des hôtels, des motels, des centres de villégiature, des villas appartenant à des entreprises et des chambres d'hôtes familiales, pour arriver au chiffre incalculable de 675 milliards de dollars pour le secteur de l'hôtellerie et de la restauration. Les locations de vacances ont rapporté 17% soit 115 milliards de dollars, et la part de l’économie de partage s'élève à 6 %. Selon les Shortyz awards, le marché mondial de la location à court terme devrait atteindre 170 milliards de dollars en valeur d'ici 2024.

Cependant, les revenus de l'hébergement partagé augmentent à un rythme de 30 à 40 % chaque année, ce qui en fait le segment du secteur qui se développe le plus rapidement. Au dernier trimestre 2022, un peu moins de 100 millions de nuits ont été réservées dans des hébergements de courte durée dans l'UE, selon Eurostat, l'agence statistique de l'Union européenne. Beyond prévoit un taux de croissance annuel composé de 11,2 % de 2023 à 2030 pour les locations saisonnières.

Le blocage mondial de mars 2020 a considérablement réduit la demande des touristes pour la location de courte durée auprès d'autres particuliers. Plus d'un tiers des hôtes à Paris ont retiré leur annonce. De nombreux propriétaires ont quitté Airbnb, passant leurs logements à des locations de longue durée plus traditionnelles sur des sites comme PAP ou par l'intermédiaire d'une agence sur SeLoger. Au cours de l'été 2020, au lieu de la location à court terme, le nombre de logements proposés en location longue durée à Paris a augmenté de 64 %. Le secteur locatif privé compte 7 millions de logements en France.

L'immobilier devient un actif plus liquide, capable de se transformer rapidement en réponse aux tendances du marché. Les gestionnaires d'actifs avisés cherchent à diversifier les moyens de générer des revenus à partir de leur patrimoine immobilier.

Cet ouvrage a pour but de vous aider à devenir l'un de ces gestionnaires d'actifs intelligents, en tirant parti de toutes vos options pour créer le plus grand nombre de revenus à partir des sources les plus probables.

Les possibilités de création de revenus sont bien plus importantes que la plupart des gens ne le pensent. Les consommateurs sont prêts à dépenser de l'argent dans votre espace pour diverses utilisations. De nombreuses façons, et beaucoup d'argent. Examinons quelques chiffres approximatifs.

Une place de parking à Paris peut rapporter 2 000€ par an. Les équipes de cinéma sont prêtes à payer plus de 3 000€ pour une journée de tournage. Les entreprises sont heureuses de débourser 1 000€ pour un lieu de team building hors site. Un modeste appartement de 50 m² situé à moins d'un kilomètre des attractions peut, en un mois pendant la haute saison, rapporter 4 000€ pendant l'absence du propriétaire-occupant. Des logements plus grands, disponibles plus longtemps, peuvent rapporter encore plus. Bien, bien plus.

La nécessité est la mère de l'invention

Cet argent n'est pas seulement un revenu supplémentaire agréable à avoir. Pour beaucoup, il s'agit d'une source de revenus vitale nécessaire pour continuer à vivre et aider à payer leur résidence principale. De plus en plus se tournent vers la location de courte durée pour gagner de l'argent en raison du coût élevé de la vie de nos jours.

Le salaire mensuel moyen en France est de 1 837€ (Insee). L'hôte Airbnb moyen en France a gagné 3 800€ bruts en 2021. La plupart des travailleurs n'ont pas d'autre moyen viable de générer l'équivalent d'un ou plusieurs salaires.

Selon Airbnb, qui a vu le nombre d'annonces augmenter de 30 % en 2022, nombreux sont ceux qui sont devenus hôtes pour joindre les deux bouts.

Il y a seulement 40 ans, l'achat d'un logement coûtait en moyenne trois à quatre fois le revenu annuel brut du travailleur moyen, dans un logement généralement dirigé par un seul salarié.

Aujourd'hui, dans la plupart des grandes agglomérations comme Paris, Londres, San Francisco et Toronto, il faut compter 12 à 15 fois le revenu annuel d'un foyer pour acheter un logement. Ce ratio est ahurissant si l'on considère qu'un ménage d'aujourd'hui est composé de deux salariés en pleine carrière. Février 2023 a mis fin à une série ininterrompue de 131 mois consécutifs de hausse des prix de revente des logements aux États-Unis. Il n'en va pas de même pour les salaires.

Dans la plupart des économies occidentales, les salaires moyens réels n'ont pratiquement pas bougé au cours de cette période couvrant deux générations. Aux États-Unis, la croissance des salaires hebdomadaires en prenant compte de l'inflation entre 1979 et 2019 n'a été que de 13.4%. Le salaire net était inférieur à ce chiffre, si l'on tient compte d'autres facteurs comme le coût des soins de santé, selon un rapport du Congressional Research Service. Les salaires n'ont pas et ne vont pas, pouvoir tenir tête avec une hausse de 300% dans le prix des logements.

La hausse explosive de l'inflation après la pandémie signifie que même si vous gagnez bien votre vie, votre salaire vaut jusqu'à 10% de moins. L'inflation ne montrait aucun signe de ralentissement à la fin de 2023, et les salaires ont stagné pendant des décennies. La plupart des propriétaires devra compléter leurs revenus s'ils veulent continuer à posséder leur logement.

Les habitants dénoncent parfois la façon dont l'économie de partage détruit nos communautés. Or, elle pourrait être une force positive. Les professionnels dans la trentaine, la quarantaine et la cinquantaine qui n'ont pas les moyens de vivre dans un espace à eux dans les grandes villes du monde entier sont attirés par le partage d'une maison ou d'un appartement, ou par la location d'une chambre dans la maison d'une famille. Ces connexions accrues sont à la fois des solutions et des liens entre des personnes qui, autrement, seraient isolées.

Vos voisins entreprendront certainement des travaux d'amélioration de leur logement s'ils souhaitent attirer des locataires dans un quartier qui s'embourgeoise rapidement. Vous resterez peut-être plus longtemps dans votre logement, sans avoir à déménager en cas de coup dur. Et il est certain qu'un ou deux revers se produiront au cours d'un prêt hypothécaire de plus de 20 ans. Aucune économie n'a jamais connu 20 années consécutives sans récession.

L'économie de partage peut permettre à l'accession à la propriété de devenir plus durable, dans un monde où la propriété est de plus en plus hors de portée des jeunes générations.

Si vous souhaitez tirer parti de vos actifs immobiliers et vous diversifier pour mieux résister à la récession, lisez la suite. Le reste de cette section Préparer le terrain couvre les changements rapides de l'économie de partage auxquels vous devez vous préparer, et explique les avantages considérables à mener cette activité au pays du fromage.

La section Évaluer vous aidera à prendre la mesure de ce que vous avez à offrir, à qui cela est le plus susceptible de plaire, pour quel type de location. Vous apprendrez une méthodologie éprouvée pour l'évaluation et la fixation des prix. La section Évaluer vous prépare également à ce que vous pouvez et ne pouvez pas faire, et vous permet de déterminer ce qui vaut la peine d'être fait et ce qui n'a pas de sens sur le plan fiscal.

La section Activer vous permet d'élaborer votre plan d'action. Vous exécuterez ensuite votre stratégie, qui respecte pleinement la personne que vous êtes et les souhaits de votre ménage. Vous serez sur la bonne voie pour atteindre les objectifs que vous vous êtes fixés au départ.

Le volet Optimiser vise à améliorer votre entreprise naissante. Que ce soit en modifiant le bien lui-même, en rationalisant les processus mis en place, en changeant le contenu de votre boîte à outils ou en confiant à d'autres le soin de faire le gros du travail, vous découvrirez des astuces qui vous permettront de gagner en productivité et en rentabilité.

Une fois que vous aurez maîtrisé la formule gagnante, la section Étendre, qui couvre le dernier tiers de l'ouvrage, vous conseillera sur la manière d'étoffer votre portefeuille d'actifs. Les investissements pour tous les budgets sont étudiés en détail.

Des centaines de liens sont disséminés dans la version électronique de cet ouvrage. Pour une liste complète des fournisseurs, des termes, des plateformes et des lectures complémentaires, la section Ressources, à la fin de l'ouvrage, vous guidera dans la bonne direction.

Après impression, les mises à jour sont disponibles sur MyPropertyPayday.com ou dans les prochaines éditions. Des forums de lecteurs et de membres seront créés pour échanger avec les auteurs ou d'autres activateurs d'actifs comme vous.

CHAPTER TWO

L'ère pro

PROFESSIONNALISATION

Jusqu'à récemment, le paysage de la location de logements ressemblait au Far West. Les gens inscrivaient leur propriété pour un nombre illimité de jours sans se soucier d'obtenir une licence. Des profils suspects de locataires utilisant de faux noms pouvaient réserver. Des escrocs ne possédant aucun bien pouvaient s'emparer des cautions des touristes et s'enfuir. Les vrais propriétaires percevaient des revenus et ne payaient pas d'impôts. Les premiers voyageurs n'étaient pas aussi pointilleux sur le confort, la décoration ou la propreté, et acceptaient plus facilement une nouvelle expérience "funky."

Ce n'est plus le cas aujourd'hui. L'ère de la professionnalisation est arrivée.

Il s'agit d'une véritable industrie, dotée d'une réglementation mature, de mécanismes de surveillance et d'un personnel chargé de faire respecter la loi. Que ce soit par pression civique ou par désir de rendre leurs environnements chaotiques plus sûrs pour les consommateurs et les partenaires, les plateformes vérifient les inscriptions et l'identité des utilisateurs.

La fiscalité doit être prévue par tous les acteurs. En France, les municipalités s'attendent à percevoir la taxe de séjour pour chaque personne et chaque nuit. Grâce aux tuyaux branchés en permanence sur les plateformes, elles ont les moyens de connaître le montant qui leur est dû. Toutes les plateformes ne collectent pas et ne paient pas les taxes de séjour en votre nom, donc si la location de vacances fait partie de votre mix, vous devez prévoir de vous acquitter vous-même de cette responsabilité. Nous vous conseillons vivement de faire appel à un fiscaliste et à un comptable pour vous aider à remplir cette obligation.

Depuis la reprise des voyages après la pandémie, les articles abondent dans la presse au sujet de l’"Airbnbust." Les hôtes chevronnés ont vu leurs réservations se tarir. Des hôtes débutants se lancent et personne ne clique sur leur annonce. Beaucoup de gens ont la même idée en même temps. Les nouveaux arrivants perturbent le travail des hôtes de longue date.

Cela se produit sur des marchés qui arrivent à maturité. Le problème est d'autant plus grave que la barrière à l'entrée est très faible. On parle d'une ‘offre excédentaire’ de biens locatifs de courte durée, d'une ‘sursaturation’ d'hôtes. Les données d'AirDNA ont montré que le nombre d'annonces disponibles aux États-Unis a augmenté de 26% en glissement annuel en février 2023.

Au sein de cette nouvelle vague dominée par les amateurs, un nombre surprenant de propriétaires prospèrent. C'est parce que le gâteau s'agrandit et qu'ils ont plus de morceaux savoureux.

Un rapport d'avril 2023 de KeyData montre que le nombre de réservations effectuées sur Airbnb et Vrbo aux États-Unis a augmenté de 11% en glissement annuel au cours du premier trimestre 2023. Les revenus ont augmenté d'un énorme 1,2 milliard de dollars au cours de la même période. AirDNA, qui suit Airbnb, a estimé que les réservations ont augmenté de 21% en 2021, puis de 21% supplémentaires en 2022. Ils prévoyaient une nouvelle croissance de 9% en 2023.

Les clients sont plus exigeants, et ils sont parfaitement conscients qu'ils ont de nombreuses autres options. Il y a une course à la qualité, à un meilleur rapport qualité-prix. Ceux qui gagnent dans ce chaos sont ceux qui savent comment offrir de la qualité et qui connaissent précisément la valeur de leur espace, sans conjecture.

Votre bien immobilier fait l'objet d'une véritable concurrence. Des propriétés comparables (ou "comps") dans votre région qui sont moins chères que vous. Des super-hébergeurs avec des centaines d'avis positifs. Des propriétés avec des équipements que vous ne pouvez peut-être pas offrir. Des photos époustouflantes d'intérieurs mis en scène et de mannequins souriants prises par un photographe professionnel. Sans parler des hôtels avec un personnel disponible 24 heures sur 24 et 7 jours sur 7, un service d'étage, une salle de sport et quelqu'un pour vous trouver un taxi et des billets de théâtre.

De grandes start-ups bien financées ont pris en charge la gestion d'immenses propriétés. Sonder possède 9 000 biens immobiliers dans le monde entier, qu'elle détient et gère en tant que LCD. Des fonds de Wall Street ayant des milliards à dépenser sont entrés dans le jeu, comme Saluda Grade et WEG.

Certains de vos voisins ont délégué la gestion de leur propriété à des professionnels. Il peut s'agir d'une agence immobilière traditionnelle ou d'un nouveau service de conciergerie spécialisé. Ces gestionnaires professionnels disposent souvent d'un algorithme pour actualiser les prix en temps réel, de systèmes pour gérer les calendriers et les communications sur plusieurs plateformes, d'agents d'accueil pour enregistrer les clients et s'occuper des formalités telles que les taxes municipales, et d'une équipe de nettoyage et d'entretien pour une exécution le jour même, avec la capacité de garder un lieu entièrement réservé. Bonne chance pour rivaliser avec une équipe de professionnels si vous n'êtes qu'une personne exerçant cette activité pendant votre temps libre limité.

Le résultat de toute cette concurrence est que les annonces qui étaient parfaitement adéquates il y a quelques années sont aujourd'hui médiocres. Leur note moyenne diminue comme des étoiles filantes, se rapprochant parfois dangereusement de la zone de radiation >3,7*. En effet, si votre note moyenne descend en dessous d'un certain seuil sur Airbnb, l'entreprise vous retire de sa plateforme. Vos chances de revenir sont extrêmement faibles. D'autres plateformes comme Booking ont des critères similaires auxquels vous devez vous conformer pour maintenir votre présence.

Les propriétaires mal notés peuvent voir leur taux d'occupation descendre en dessous de 50%, soit moins que la moyenne LCD. En réaction, certains propriétaires baissent le prix de la nuitée, réduisant ainsi leurs marges, ou renoncent aux frais de nettoyage. C'est une pente glissante vers l'insignifiance de votre établissement. Et l'invisibilité.

Littéralement. Les plateformes surveillent constamment les performances. Leurs algorithmes augmentent la visibilité des meilleurs établissements, et les moins bons disparaissent tout simplement. Si un client potentiel doit cliquer sur plus de deux pages d'annonces avant d'arriver à la vôtre, autant qu'elle n'existe pas.

Nous prévoyons que les plateformes d'hébergement finiront par devenir payantes, comme le reste des sites GAFA. Ne comptez pas sur le référencement naturel et la bienveillance des titans du web. À moins d'acheter Adwords, vous n'apparaîtrez tout simplement pas dans les premiers résultats de Google, quelle que soit la qualité de votre contenu. Si vous ne faites pas de publicité sur Amazon, votre livre ne sera pas vu par les lecteurs. Les hôtels paient déjà un supplément (en plus des 25% de commissions) pour avoir une meilleure visibilité sur Booking.com, Expedia et d'autres sites de voyage.

C'est aujourd'hui qu'il faut bâtir votre réputation avec de bonnes évaluations. Demain, vous devrez payer des mises plus élevées pour vous asseoir à la table.

Vous pouvez éviter ces pièges et améliorer votre position en appliquant les principes gagnants de ce livre. Les propriétaires et les hôtes expérimentés apprendront comment améliorer leur jeu et leur entreprise par des moyens auxquels ils n'auraient jamais pensé. Les nouveaux propriétaires prendront de l'avance sur ceux qui