Réussir ses placements en pierre-papier: À l’usage de ceux qui veulent diversifier leurs actifs dans l’immobilier

Par Gérard Blandin

Pour se procurer des revenus, voire des plus-values, l’immobilier est sans aucun doute le terrain préféré des investisseurs. Néanmoins, avec l’évolution de la réglementation (lois SRU, Alur, Elan…) et le dispositif de plafonnement des loyers, l’investissement en direct exige des connaissances actualisées pour gérer avec efficience son patrimoine. Si ces questions vous rebutent ou si vous n’avez tout simplement pas le temps de gérer en direct un patrimoine locatif, alors la pierre-papier est faite pour vous. Cet ouvrage pédagogique analyse ces différents véhicules d’investissement, en intégrant tous les paramètres (frais, performances, liquidité, fiscalité, etc.) et donne des conseils éclairés pour obtenir des rendements solides, pérennes et à moindre coût.

À PROPOS DE L'AUTEUR 

Gérard Blandin, diplômé de Sciences Po Paris, il compte plus de trente ans d’expérience dans le domaine des placements. Il a dirigé les rédactions de plusieurs hebdomadaires financiers et est l’auteur d’une quinzaine d’ouvrages sur la Bourse, l’immobilier, la gestion collective et la finance de marché.

• Langue: Français
• Éditeur: Arnaud Franel Editions
• Date de sortie: 25 févr. 2025
• ISBN: 9782896038343

Aperçu du livre

■LES SOCIÉTÉS FONCIÈRES COTÉES EN BOURSE

En Bourse, la plupart des secteurs d’activités sont représentés : de l’énergie à la santé, de l’automobile aux loisirs, de la banque au luxe, en passant par les services informatiques et les nouvelles technologies. Et l’immobilier y occupe bien sûr une place de choix, à travers les sociétés foncières et plus précisément les sociétés d’investissement immobilier cotées, plus connu sous leur acronyme de SIIC.

•Les sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC)

Comme leur nom l’indique clairement, les SIIC sont des sociétés spécialisées dans l’investissement immobilier. Elles ont pour objet d’acquérir ou de construire des biens immobiliers de différentes natures en vue de les louer : bureaux, commerces, hôtels, entrepôts logistiques, logements, résidences étudiants ou maisons de retraite, en France et à l’étranger.

Les SIIC tirent ainsi l’essentiel de leurs revenus des loyers encaissés. Elles peuvent participer aux côtés de l’État à la réalisation de programmes de développement urbains d’envergure, comme ce fut le cas pour le plan de relance de La Défense ou la rénovation de Lyon Confluence.

En achetant des actions d’une SIIC, on devient ainsi détenteur d’une fraction du capital d’une société immobilière qui détient elle-même un parc locatif. Et ce statut d’actionnaire ou de copropriétaire (à l’image du propriétaire d’un bien dans un immeuble collectif) confère un certain nombre de droits : droit sur les actifs à hauteur de sa quote-part, droit de vote lors des assemblées générales (à raison d’une voix par action détenue), droit d’accès à certaines informations (rapports annuels, documents de référence, etc.) et bien sûr droit au dividende.

Mais attention, toutes les foncières cotées n’appartiennent pas à la catégorie des SIIC. Ce statut est une option à l’initiative du conseil d’administration de la société. Mis en place en 2003 afin de relancer l’attractivité du secteur et inspiré d’exemples étrangers, comme les REITs (Real Estate Investment Trusts) aux États-Unis, il permet à ces entreprises d’être exonérées d’impôt sur les sociétés.

En contrepartie, et c’est ce qui fait l’intérêt principal de ces sociétés, elles doivent redistribuer à leurs actionnaires, sous forme de dividendes, au moins 95 % des bénéfices provenant des locations d’immeubles (c’est-à-dire les loyers nets de charges) et 70 % des plus-values réalisées.

Grâce à cet avantage fiscal, les « belles endormies », comme elles étaient qualifiées à l’époque, ont pu concrétiser des plus-values latentes considérables sur des actifs arrivés à maturité et investir ensuite sur de nouveaux actifs à potentiel. Et ce cadre fiscal compétitif se traduit dès lors, pour nombre de SIIC, par des rendements élevés, bien supérieurs à celui des valeurs françaises.

•Les actions de SIIC privées de PEA

Seule ombre au tableau : depuis le 21 octobre 2011, en application de l’article L. 221-31 du Code monétaire et financier, les actions de SIIC et de sociétés foncières européennes comparables ne peuvent pas être logées sur un plan d’épargne en actions (néanmoins, les titres présents dans un PEA avant cette date peuvent y rester).

Cette enveloppe fiscale privilégiée permet en effet de gérer un portefeuille d’actions européennes en franchise totale d’impôts, abstraction faite des prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %.

Dans le cadre d’un compte-titres ordinaire, les dividendes et plus-values des SIIC font donc l’objet d’un prélèvement forfaitaire unique au taux de 30 %. Ce PFU se décompose en un taux forfaitaire d’impôt sur le revenu (IR) de 12,8 %, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %. Mais l’imposition des gains au barème de l’impôt sur le revenu, avec des prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %, reste possible, notamment pour les foyers les plus modestes.

•Un secteur bien représenté en Bourse

Le secteur des SIIC est bien représenté à la Bourse de Paris, ou plus exactement sur Euronext Paris, avec des acteurs majeurs, comme Unibail-Rodamco-Westfield, Gecina, Covivio, Klépierre et Icade. Les vingt-deux SIIC figurant dans le tableau, classées par ordre décroissant de capitalisation boursière, pèsent ainsi 60 milliards d’euros.

Capi : Capitalisation boursière en millions d’euros, au 30 juillet 2021.

(Code) : Code mnémonique de la valeur. Source : Euronext Paris.

Chacune de ces sociétés a toutefois ses spécificités. URW et Klépierre, par exemple, sont spécialisées dans les centres commerciaux, alors que Gecina est concentrée sur l’immobilier de bureaux, notamment en Île-de-France. Covivio (ex-Foncière des Régions) est diversifiée entre les bureaux, le résidentiel et l’hôtelier, alors qu’Icade est à la fois une foncière de bureaux et de santé et un promoteur.