La crise du logement : un jeu de dupes ?: Essai, suivi d’un entretien avec la journaliste Catherine Sabbah

Par Marianne Leblanc Laugier

Et si la complainte de la crise du logement était un piège qui nous empêche d’aller de l’avant ? Quelles sont les mauvaises raisons qui troublent l’apparence de la réalité ? Pourquoi l’immobilier est-il si cher ? Manque-t-il vraiment un million de logements en France ? N’y a-t-il pas plutôt certains déséquilibres ? Comment admettre que l’Etat soit responsabilisé dans une forme d’échec, alors que 40 milliards d’euros sont consacrés chaque année à la politique du logement ? Comment sortir de cette situation infernale ?
Après un tour d’horizon des situations critiques et de leurs causes profondes, Marianne Leblanc Laugier confie à la Journaliste Catherine Sabbah, dans une conversation sans tabous, provocatrice et parfois contradictoire, des propositions de réformes à conduire pour oublier la crise du logement et mieux construire l’avenir.

• Langue: Français
• Éditeur: Les Éditions du Net
• Date de sortie: 19 avr. 2017
• ISBN: 9782312051611

Aperçu du livre

André

Préface

« Y voir clair »

Quand, depuis tant d’années, on pose les problèmes en des termes inappropriés, faut-il s’étonner qu’ils demeurent ?

Ainsi, ce qu’on appelle « la crise du logement » sert à désigner des réalités si diverses, voire opposées, qu’on ne sait plus réellement ce que cette expression recouvre : au manque de logements, patent à Paris et en Ile de France, dans le Lyonnais ou le Genevois français, en PACA et quelques métropoles, répond, sur les trois-quarts du territoire national, une augmentation des logements vacants qui touche au contraire de plus en plus de villes moyennes.

C’est le mérite du travail restitué ici que de réinterroger certaines « évidences statistiques » macro-économiques inaptes à embrasser la diversité du réel. Il arrive trop souvent, en effet, que les chiffres affichés aux compteurs des acteurs (qu’ils soient publics ou privés, administratifs ou politiques, entrepreneuriaux ou associatifs…) s’avèrent non seulement inexacts (par amalgame) mais trompeurs (par indifférenciation).

Oui, s’agissant du logement, les besoins dans notre pays sont très divers, et leur juste appréciation demanderait des observations beaucoup plus fines, quantitativement et surtout qualitativement, comme le souligne Madame Marianne LEBLANC LAUGIER, appelant à une régionalisation de l’offre dans un cadre national assez souple pour le permettre voire l’encourager.

On pourra, évidemment, ne pas partager telle ou telle de ses remarques ou de ses propositions. On ne saurait lui reprocher d’avoir voulu répondre à la première des exigences : y voir clair. Qu’elle en soit ici remerciée.

Michel PIRON

Député, Président du Conseil National de l’Habitat

Avant-propos

Le logement est devenu un sujet sensible en quelques décennies. Lorsque j’étudiais l’architecture dans les années soixante-dix, les questionnements autour de l’urbanisme concentraient toutes les attentions, tandis que l’habitat et le logement étaient relégués au rang des projets secondaires. Au fond, parler de logement revenait à évoquer le logement social seulement. Seuls s’y intéressaient quelques responsables publics. En parallèle, vivait un autre monde : le marché immobilier connaissait une période florissante, interrompue simplement au moment de la guerre du Golfe, dans les années quatre-vingt-dix. Ainsi, l’offre résidentielle était une activité lucrative, soutenue par des dispositifs fiscaux dont le coût n’était d’ailleurs pas marginal pour l’État.

Depuis, le logement a gagné en visibilité. Reconnu comme une des préoccupations majeures des Français, il a été mieux pris en compte dans les politiques publiques. Les gouvernements n’ont cessé d’agir. La participation financière de l’État à la construction de centaines de milliers de logements chaque année s’est accrue. L’État a contribué également à la réhabilitation de logements vétustes et la rénovation de quartiers d’habitat défavorisés. Ce travail collectif, qui a rassemblé de nombreux acteurs publics et privés, se poursuit inlassablement.

Alors, comment en est-on venu, depuis une quinzaine d’années, à évoquer continuellement une « crise du logement », qualifiée parfois de paradoxale ? Comment comprendre que ce constat puisse persister en dépit des mesures prises par les gouvernements successifs ? De plus, le périmètre de la crise paraît s’être étendu et contenir l’ensemble du marché et non plus seulement le secteur aidé. Aussi, malgré une attention soutenue de tous les gouvernements, assortie de budgets significatifs et de nombreuses lois en sa faveur, pourquoi le logement continue-t-il d’apparaître comme un point d’achoppement des politiques publiques ? De quels maux souffre-t-il, dont la France n’aurait pas le remède ?

Mon parcours professionnel m’interdisait de rester sans réponse. Car, en intégrant le « mouvement HLM » dans les années quatre-vingt, je découvrais l’importance capitale du logement, dans sa dimension sociale. Au fur et à mesure du lancement de nouveaux programmes, comme à l’écoute des demandeurs de logements, je mesurais la place qu’occupe le logement dans un parcours de vie, facteur d’épanouissement individuel et d’équilibre familial. Au-delà, je découvrais l’importance que le logement prend dans la construction du cadre de vie, en conditionnant la vie sociale à l’échelle des quartiers et de la ville. Une ambition était née.

Aussi, mon attention est interpellée sur cette persistance du syndrome de crise. Premièrement, je ne vois aucun critère valable pour qualifier de « crise » la situation générale du logement en France. Deuxièmement, je mesure l’impact néfaste de cette fausse alerte sur le moral des Français et les effets qu’elle peut produire. Troisièmement, je redoute que l’État soit désigné à tort comme responsable d’une situation dont la juste valeur est mal appréciée et que les gouvernements à venir n’aient de cesse de s’enferrer plus encore dans des politiques dispendieuses, alors que les dépenses publiques doivent être maîtrisées.

A contrario, mon expérience de la maîtrise d’ouvrage, de l’aménagement du territoire, de la gestion immobilière, et de l’administration publique au niveau local mais aussi national, me conduisent à identifier les facteurs aggravants de situations critiques. Je pense par exemple aux pièges du fonctionnement du marché en secteur tendu, à une certaine négligence vis-à-vis du patrimoine bâti ordinaire tant pour des raisons culturelles que spéculatives. Je pense aussi aux conséquences désastreuses d’une surproduction neuve en extension urbaine.

Au regard de ces considérations, je veux contribuer à redéfinir les contours d’une politique du logement qui s’affranchisse des a priori devenus intangibles au point de faire prendre des risques pas seulement financiers à l’intervention publique, mais de non efficacité dans la régulation du marché. Pour surmonter ces blocages et « dissoudre » la crise énoncée, il faut admettre de changer de paradigmes.

Ainsi, la résolution de la « crise du logement » pourrait constituer un enjeu stratégique de nature à contribuer au retour de la confiance, qu’il s’agisse de la confiance en l’avenir de chaque citoyen ou de la confiance dans la capacité des pouvoirs publics à faire progresser le pays. Quoi de plus engageant ?

C’est donc en parfaite connaissance des données actuelles, du rôle des acteurs professionnels et institutionnels, des obligations des pouvoirs publics au niveau national comme au plan local et des politiques conduites depuis plus de vingt ans, que j’entends apporter un nouvel éclairage à ces questions, dans une vision non partisane.

Une « crise du logement » non avérée

Tout au long de mon parcours professionnel, je suis restée fidèle à la cause du logement, dans sa double dimension physique et sociale, au centre de toute politique d’aménagement et de développement des territoires.

Défiant les difficultés juridiques, techniques et financières du montage d’opérations d’aménagement et de construction, j’ai assuré avec passion le développement de projets sur la Côte d’Azur, là où la spéculation foncière est maximale. La diversité des situations m’a permis d’embrasser tous les cas de figures, du développement de grands projets d’aménagement à la réalisation de simples programmes en accession sociale à la propriété, de la construction de logements locatifs familiaux à celle de résidences sociales pour jeunes ou personnes âgées, de la réhabilitation du patrimoine à la résorption de certain habitat insalubre.

Au cœur de grandes métropoles, comme Marseille, par l’administration de biens et la transaction, j’ai touché du doigt les difficultés de valorisation de l’ancien dans le marché immobilier, les conflits d’intérêts nés de certains rapports entre bailleurs et locataires et puis les tensions suscitées par la gestion de grandes résidences, des copropriétés les plus luxueuses aux plus humbles et parfois dégradées.

À une autre échelle, auditant la mise en œuvre de plus de quatre-vingts projets de rénovation urbaine sur l’ensemble du territoire national, j’ai œuvré au rapprochement de stratégies patrimoniales, urbaines et sociales de partenaires publics et privés impliqués dans la requalification et la gestion de ces quartiers d’habitat social.

Au plus près des instances ministérielles, j’ai participé aux réflexions tendant à l’amélioration des conditions de développement de l’offre de logement.

Au fond, je n’ai jamais cessé de croire à la nécessité d’apporter une réponse aux besoins de logement de nos concitoyens, dans la diversité des situations rencontrées.

C’est la raison pour laquelle je conteste le concept omniprésent de « crise du logement » qui engloberait toutes sortes de maux. Je m’oppose à cette vision partagée par diverses instances professionnelles, associatives, scientifiques et politiques de toutes obédiences, qui se résume à dénoncer les insuffisances des politiques conduites par l’État. Selon ces affirmations, une crise frapperait durement la France, le phénomène toucherait une majorité de Français, une ligne de fracture aurait été atteinte et mériterait la mobilisation permanente de tous les acteurs.

Cette thèse a la vie dure. Quelles peuvent être les causes économiques et sociales d’une crise du logement ? Et pour quelles raisons le logement est devenu une préoccupation majeure des Français, au point d’occuper une place centrale dans tout programme politique aujourd’hui ? Il me semble utile de décrypter les situations évoquées et de refuser les explications autant que les solutions toutes faites.

L’origine du concept de crise

Nous ne sommes évidemment pas dans une situation comparable à l’immédiat après-guerre, fin des années quarante, lorsque la France a dû faire face à la destruction massive de centaines de milliers d’habitations par une politique volontariste de construction, illustrée par Raoul Dautry et Eugène Claudius-Petit à la tête du fameux ministère de la Reconstruction. Nous ne sommes pas davantage concernés par la présence insupportable d’innombrables logements insalubres, qui rappelleraient les taudis dénoncés par l’abbé Pierre dans son appel du 1er février 1954. Quels sont donc les ingrédients d’une crise de nos jours ?

En théorie, plusieurs scénarios peuvent caractériser une crise. J’en retiens trois, dont l’application au logement est possible.

Un premier scénario consisterait en une manifestation violente et grave provenant d’un retournement brutal de situation. Or, en matière de logement, la crise est évoquée depuis des années. En outre, l’identification d’une origine particulière est improbable. Aucun événement majeur ne paraît être à l’origine d’un retournement de situation au point d’accréditer l’existence d’une telle crise du logement.

Un deuxième scénario reposerait sur une rupture d’équilibre entre la production et